РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ КОЛИЧЕСТВЕННОГО УЧЕТА ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Стоимость земли непостоянна, она изменяется с течением времени. Периоды подъема цен на земельном рынке сменяются периодами спада и наоборот, т.е. цены на землю изменяются циклически.

Земельный рынок неоднороден, он состоит из земельных участков, принадлежащих разным категориям. Категория земли – значимый фактор, который напрямую влияет на ее стоимость.

В рамках каждой категории земель оценка земельных участков может варьироваться в зависимости от их разрешенного использования. Это использование определяет доход собственника земельного участка и, соответственно, его рыночную стоимость.

Необходимо заметить, что ценообразующие факторы в совокупности определяют ценность земельных участков населенных пунктов, рыночная цена которых связана с возможностью использования их свойств при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. В случае отсутствия учета какого-либо из значимых факторов, дальнейшая оценка не будет объективной, и ее результаты будут некорректны.

В связи с этим нами будет предложена методика количественного учета ценообразующих факторов влияющих на стоимость земельного участка, так же представлена шкала ранжирования типичных показателей факторов стоимости земли.

Методика количественного учёта факторов была разработана нами, в соответствии с широко изустным и широко применимым в различных сферах человеческой жизнедеятельности методом анализа иерархий.

Метод анализа иерархий представляет собой удобное средство учета экспертной информации для решения различных задач, в том числе для оценки земельных участков при условии дефицита рыночной информации, необходимой для использования статистических методов. Он не только позволяет выявить наиболее предпочтительное решение, но и посредством установления рейтингов количественно выразить степень предпочтительности.

При разработке методики нами  использовались результаты аналитических исследований экспертных оценок индексов рынка недвижимости РФ.

Предлагаемая нами методика основана на формировании перечня характеристик (параметров) кадастровой стоимости земель населенных пунктов, учитывающих в полной мере, специфику данных земель с точки зрения их вида разращённого использования – перечня типичных показателей фактора вида разращённого использования, а также на построении и дальнейшем использовании в расчетных моделях кадастровой стоимости, реализуемых методом прямого сравнения продаж – шкал их ранжирования – рейтинговых схем сравнения оцениваемых объектов и их аналогов, в соответствии с выбранным оценщиком перечнем типичных показателей фактора виды разращённого использования и балльной системой сравнения качества.

Далее схематично представлен алгоритм методики количественного учета факторов, влияющих на стоимость земельного участка (рис.).

Рисунок – Схема алгоритма методики количественного учета факторов, влияющих на стоимость земельного участка

Разработка перечня типичных показателей фактора осуществляется в соответствии с методом экспертных оценок, широко используемым в практике оценки земельных участков в условиях ограниченности рыночных данных, необходимых для проведения земельно-оценочных работ.

Выделяют следующие основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, в том числе и на стоимость земельных участков, которые можно объединить в следующие группы:

– социальные и демографические особенности;

– общая экономическая ситуация;

– правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

– природные условия и окружающая среда;

– физические и качественные характеристики земельного участка;

– расположение земельного участка.

Для анализа были выделены следующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков:

– наличие построек на земельном участке (х1);

– транспортная доступность, т.е. удаленность от основных транспортных магистралей (х2);

– месторасположение земельных участков (категории престижности) (х3);

– форма земельный участков (х4);

– инженерное обеспечение земельных участков (х5);

– вид передаваемого права (х6).

Для возможности количественного учета факторов влияющих на стоимость земель населенных пунктов предлагается шкала ранжирования типичных показателей фактора. Баллы качества для данной шкалы распределяются следующим образом:

1. При ранжировании фактора «Местоположение» применялась шкала качественных оценок 1–4. Для отдаленных районов количественная оценка составила 1, для районов средней удаленности – 2, для районов, прилегающих к центру, – 3, для центральных районов – 4.
2. Фактор «Наличие построек» (подразумевается наличие ветхого жилья или объектов капитального строительства) имеет два качественных уровня: да и нет. Наличие построек подразумевает затраты на их ликвидацию. С позиции инвестора это отрицательный фактор. Если инвестор не будет нести затраты, то ставится оценка 4. Если затраты на снос составляют до 200 тыс. руб., то ставится оценка 3, затраты до 750 тыс. руб. – 2, более крупные затраты – 1.
3. Транспортная доступность рассматривается с позиции удаленности от основных автомобильных дорог ввиду важности данного фактора для строительства коммерческой недвижимости. Было принято решение про ранжировать данный фактор следующим образом: размещение объекта на первой линии от основной автодороги района (микрорайона) – оценка 1, размещение объекта на второй линии или в глубине микрорайона – 0.
4. Форма участка. Исходя из анализа предложений по продаже земельных участков, были выявлены основные формы земельных участков: прямоугольная (квадратная) и неправильная. Ввиду того что размещение коммерческих объектов не всегда удобно на участках, имеющих неправильную форму с позиции инвестора, было решено принять такую форму в качестве 0, квадратную или прямоугольную – в качестве 1.
5. Инженерное обеспечение земельных участков. Отсутствие коммуникаций расценивается как 0, их наличие – 1.
6. Вид передаваемого права: собственность и аренда (краткосрочная, среднесрочная, долгосрочная).

Далее рассмотрим коэффициенты перехода прав собственности в аренду (таблица 1)

Таблица 1 – Коэффициенты перехода прав собственности в аренду

При анализе данных таблице 1 и результатов экспертного опроса было принято решение присвоить собственности 4 балла, праву долгосрочной аренды – 3, среднесрочной – 2, краткосрочной – 1.

Использование шкалы ранжирования типичных показателей фактора в расчетной модели кадастровой стоимости, реализуемой методом прямого сравнения продаж, позволяет учесть те индивидуальные особенности оцениваемых объектов которые, оказывая существенное влияние на величину кадастровой стоимости, не находят своего отражения при проведении оценки земель.

В результате мониторинга было выделено 37 объектов города Ростова-на-Дону для количественного анализа факторов стоимости земли, представленных в таблице 2.

В качестве результирующего показателя было выбрано значение стоимости 1 м2 общей площади земельного участка. Таким образом, исчезает необходимость включать в число факторных переменных величину площади земельных участков.

Далее в представленной нами методике идет шаг сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами по шкале ранжирования типичных показателей фактора. В таблице 3 представлена информация о факторных переменных в количественном виде.

Заключительным этапом методики количественного учета факторов влияющих на стоимость земельных участков, является определение корректирующих коэффициентов аналогов по фактору.

Для установления тесноты связи рассчитывают линейный коэффициент корреляции по формуле 1:

где r – линейный коэффициент корреляции; x – факторный признак; xy – среднее произведение признаков; x – среднее значение факторного признака; y – среднее значение результативного признака; y – результативный признак; Gx – стандартное отклонение x.

Таблица 2 – Количественный анализа факторов стоимости земли в                                г. Ростове-на-Дону

Таблица 3 – Факторные признаки включенные в корреляцию

Результаты расчетов коэффициентов парной корреляции представлены в виде матрицы коэффициентов парной корреляции (таблица 4).

Таблица 4 – Матрица коэффициента парной корреляции.

Из приведенной выше матрицы видно, что на рыночную стоимость влияют такие факторы, как транспортная доступность (х2), местоположение (х3), форма участка (х4), обеспеченность коммуникациями (х5), вид передаваемого права (х6).

Из дальнейших расчетов можно исключить наличие построек (x1).

Рассчитывается коэффициент корреляции (R), который меняется от 0 до 1. Если он приближен к 1, это свидетельствует о сильной зависимости и влиянии признака на результативный показатель. Для отбора факторных признаков, влияющих на кадастровую стоимость, нужно проверить связь всех признаков с кадастровую стоимостью (она должна быть больше 0,21, т.е. должна наблюдаться умеренная связь) и определить, присутствует ликоллинеарность между признаками (т.е. парный коэффициент корреляции больше 0,8).

Точность, надежность результатов изучения корреляционной связи зависят от количества сопоставимых данных, число которых часто бывает ограниченным, поэтому для дальнейшего обоснования выбора факторов и включения их в модель необходимо рассчитать погрешность вычислений коэффициентов корреляции на основе критерия Стьюдента.

Расчетный t-критерий Стьюдента определяется по формуле 2:

где r – линейный коэффициент корреляции; mr – среднеквадратическая ошибка определения коэффициента корреляция.

Анализ коэффициентов корреляции приводится в таблице 5.

Таблица 5 – Анализ коэффициентов корреляции

Расчетное значение коэффициента Стьюдента превышает табличное значение коэффициента Стьюдента (1,6883) по первому показателю. Следовательно, коэффициенты корреляции х3, х5, х6 достоверны и используются в дальнейших вычислениях. Коэффициенты корреляции х2 и х4 недостоверны и в дальнейших расчетах не используются.

Таким образом, по результатам проведенного исследования обоснования выбора факторов, было выявлено, что существенным образом на результаты оценки будут влиять такие факторы, как месторасположение земельных участков согласно зонированию и виду разрешенного использования (категории престижности) (х3), инженерное обеспечение земельных участков (х5), вид передаваемого права (х6). Эти факторы в дальнейшем будут использованы для построения модели комплексного оценивания справедливой кадастровой стоимости земельного участка с учетом мнений заинтересованных сторон.

Исходя из всего выше сказанного данное методическое обеспечение позволяет за счет количественного учета фактора, в расчетных моделях индивидуальной экспертной оценки кадастровой стоимости, реализуемых методом прямого сравнения продаж, учесть те индивидуальные особенности оцениваемых объектов и среды их расположения в разрезе фактора вид разращённого использования, которые, оказывая существенное влияние на величину кадастровой стоимости, не находят своего отражения при проведении оценки земель.

В условиях существования значительной неоднородности экономического и социального развития, природных условий, уровня экологического состояния территорий, региональной правовой базы состав факторов кадастровой стоимости и их значимость для разных городов России различны. Поэтому на уровне города необходимо определять факторы, значимость которых высока для рассматриваемого населенного пункта. В настоящее время, выбор состава факторов стоимости осуществляется оценщиком, проводящим работы по оценке земель, самостоятельно и, соответственно, субъективно. Однако определение состава ценообразующих факторов является неотъемлемым и важным этапом проведения ГКО земель населенных пунктов для любого вида разрешенного использования, поскольку от него зависит дальнейшая корректность результатов оценки.

Разработанная методика позволяет устранить вышеуказанные недостатки. Это предоставило возможность, во-первых, повысить экономическую эффективность метода за счет использования и сохранения контингента экспертов без их повторного анкетирования в случае выявления несогласованных матриц ответов; во-вторых, получать корректные результаты оценки, используя несогласованные оценки путем уравнивания полученных результатов; в-третьих, выполнять анализ исходной матрицы ответов экспертов, выявлять и устранять ошибочные элементы матриц при их наличии.

Литература

1. Основы оценки стоимости недвижимости / А. С. Паламарчук, А. М. Белокрыс, В. С. Болдырев [и др.]. – М. : Междунар. акад. оценки и консалтинга, 2008. – 264 с.
2. Севостьянов, А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А. В. Севостьянов. – М. : Академия, 2008. – 302 с.
3. Шуравилин А.В., Бондарев Б.Е., Веселовская Л.Ф., Попов Н.А. Оценка стоимости земли и других объектов недвижимости для целей налогообложения и совершения сделок: Учеб. пособие. – М.: РУДН, 2008. –234 с.: ил.