ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О СТРОИТЕЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ

Вопросы стоимости всегда были важны для заказчиков и для всех компаний и проектов, которые реализуются в строительной сфере. Так как движение денежных потоков, покупка и продажа являются подчас основой инвестиционных строительных проектов и важной частью всех строительных проектов по причине большого количества средств, вкладываемых в строительство и используемых в нем. Поэтому экономическое качество проектов по важности сопоставимо с техническим.

Оценку здания проводят различными методами. Среди них выделим три метода:

  •  затратный подход;
  • доходный подход;
  • сравнительный подход.

Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, т. е. рассудительный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем обойдется ему приобретение прав (собственности или аренды) на иной аналогичный земельный участок и возведение на нем и приемлемые аналогичных по назначению и качеству улучшений [1].

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Он основывается на сравнительном анализе, который дает возможность определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющей точную копию оцениваемого объекта, либо замещающего его по назначению.

Вычисленные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В ходе оценки формируются прямые и косвенные затраты, а кроме того, предпринимательская прибыль, необходимая для строительства имеющегося здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость вновь созданного здания на дату оценки. Далее рассчитывается общий накопленный износ, на величину уменьшения полной стоимости здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости, т. е. рыночную стоимость объекта оценки, которая определяется затратным подходом и соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения.

Стоимость недвижимости, которая рассчитана на основе затратного подхода, равна стоимости земельного участка как условно свободного при его наиболее эффективном использовании плюс стоимость восстановления либо замещения улучшений за минусом накопленного износа:

VO= VL + VB = VL + СВ (СЗ) – И,

где VO — стоимость объекта недвижимости;

VL — стоимость прав на земельный участок;

VB — стоимость прав собственности на улучшения: VB = СВ(СЗ) – И;

СВ — стоимость воспроизводства улучшений: СВ = ССК + ПП;

СЗ — стоимость замещения улучшений: СЗ = ССА + ПП;

ССК — затраты на восстановление (воспроизводство) улучшений, т. е. стоимость нового строительства идентичных (точной копии) улучшений;

ССА — затраты на замещение улучшений, т. е. стоимость нового строительства аналогичных улучшений;

ПП — прибыль предпринимателя (инвестора);

И — накопленный износ улучшений: И = ФИ + ФУ + ВУ;

ФИ — физический износ улучшений;

ФУ — функциональное устаревание улучшений;

ВУ — внешнее устаревание [3].

Недостатки данного подхода могут быть выявлены в следующем ряде случаев:

  1. у экспертов часто возникают проблемы при расчете стоимости реконструкции старых зданий;
  2. усложняют процесс расчета существующие технологии оценки земельных участков;
  3. трудности могут возникнуть при определении величины существующего износа старых строений, так как у многих сооружений существуют скрытые проблемы, выявление которых возможно только при использовании соответствующего оборудования;
  4. в ходе расчетов очень часто возникает ситуация, когда затраты, которые запланированы для проведения строительных работ, серьезно расходятся с рыночной стоимостью эквивалентного объекта. В данном случае для аналогичного объекта требуется провести более точные расчеты имеющегося износа, сопровождающиеся быстрым ростом трудовых затрат [1, 2].

Доходный подход

Когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы применяется доходный подход. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает:

·       качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·       риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

К недостаткам доходного подхода относятся:

  1. прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России;
  2. сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;
  3. в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;
  4. влияние факторов риска на прогнозируемый доход;
  5. многие предприятия не показывают в отчетности реальный доход, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки.

Сравнительный подход

Сравнительным подходом к оценке является совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно­шении которых имеется информация о ценах сделок с ними [2].

При использовании сравнительного подхода в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта [2].

Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т. е. на дату оценки имеется информация о достаточном количестве сделок или предложений. Он позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков.

При наличии достаточного количества данных сравнительный подход позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки.

При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.

К недостаткам данного подхода относят ряд факторов, которые вызывают сложности при получении оценки.

Первая проблема состоит в сложности получения информации о практических ценах проведенных сделок. Дополнительно, к выше указанному, можно отнести невозможность получения данных о специфических условиях сделки, если таковые имелись.

Во-вторых, сравнительный подход способен предоставить хорошие результаты оценки недвижимости при стабильности и активности рынка. В случае небольших отклонений результаты могут быть очень неточными, так как существует серьезная зависимость от текущей ситуации. Помимо этого, у экспертов при проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании данных о существенно различающихся продажах.

В рамках рассмотрения современных подходов к оцениванию недвижимого имущества было выяснено, что рассматриваемая проблема актуальна на сегодняшний день. Однако, подробного анализа существующих подходов оказалось не достаточно. Для более полного понимания рассматриваемой проблемы необходимо детальное изучение существующих методологий, а также их возможных комбинаций, в рамках каждого из приведенных подходов. Только подробно рассмотрев и изучив существующие методы, можно будет осуществить переход к решению практических задач и разработке информационной системы, автоматизирующей процесс оценки недвижимости [3].

Литература:

  1. С. В. Грибовский «Оценка стоимости недвижимости» - Учебное пособие. - М.Маросейка, 2009.
  2. Л.А. Лейфер «Технология обработки данных в оценке недвижимости, земли и бизнеса».
  3. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учеб. пособие/ С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2008.