Перечень действий с жилой недвижимостью, которые предполагают обязательное обращение к оценщикам: операции по покупке и продаже недвижимости; получение кредитов под залог недвижимости; оформление ипотеки раздел имущества; страхование жилого имущества; установление стоимости наследства при вступлении в права наследования; получение выплат при ущербе в результате страхового случая; начисление налогов на собственность.
В результате проведенной оценщиками работы, составляется подробный отчет по стоимости недвижимости. Этот отчет является официальным документом, обладающим юридическим значением. Существует ряд методов определения цены жилых помещений.
В статье рассмотрены три подхода, наиболее часто используемых при оценивании жилой недвижимости – затратный, сравнительный и доходный подходы.
Затратный метод применяется преимущественно при установлении стоимости частных домов. Этот метод предполагает определение расходов на восстановление жилого помещения, учитывая его естественный износ.
Износ – уменьшение стоимости объекта, обусловленное постепенной утратой зданием заложенных изначально эксплуатационных качеств под влиянием природных условий и человеческого влияния.
При затратном подходе оценщик должен провести подсчет цены воспроизводства аналогичного объекта с подобной планировкой, с идентичностью использованных материалов и с таким же качеством проведенных строительных работ, учитывая текущие цены.
Далее, оценщик высчитывает стоимость замещения: расходы на постройку такого же здания, но с использованием инновационных материалов и новых архитектурных решений.
В результате оценки затратным методом, продавец может получить возможность продать жилую недвижимость по стоимости ее создания либо улучшения. Но данный метод может вывести и на обесценивание недвижимости из-за переориентации производства на более прогрессивные технологии.[1],[2].
Преимуществом затратного метода оценки является: страхование объекта для зданий, требующих реконструкции; налогообложение объекта; исследование стоимости нового построения; обоснование требуемых улучшений для постройки.
Рассмотрим пример использования затратного метода оценки. Вы планируете покупать квартиру в новостройке, оформив ипотечный кредит в банке.
Обязательным требованием банка при выдаче ипотеки будет проведение оценки и страхование покупаемого объекта, так как он будет считаться собственностью банка, пока вы не выплатите кредит.
Вероятнее всего, оценщики будут проводить свои исследования, опираясь на затратный подход, так как он надежнее остальных в установлении стоимости новых построений.
Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным, стоимость которого уже установлена, и информация об этом находится в открытом доступе.[3]
При применении сравнительного подхода необходимо учитывать следующие факторы: площадь квартиры (частного дома); права собственности на недвижимость;время и условия проведения сделки; месторасположение; качество отделки; для частного дома – площадь земельного участка; транспортное сообщение в районе; экологическая ситуация в районе; развитие инфраструктуры.
Учитывая все вышеизложенные факторы, оценщик рассчитывает влияние каждого из них на цену жилья и получает окончательную стоимость квартиры (дома).
Сравнительный метод наиболее распространен при проведении сделок по покупке или продаже недвижимости.[4]
Применение при оценке жилой недвижимости сравнительного метода подразумевает наличие полностью сформировавшегося рынка недвижимости с наличием достоверных данных о проведенных сделках.
В нашей стране сравнительный подход желательно применять в совокупности с ликвидационным методом оценки стоимости жилья. Преимущества сравнительного подхода: при оценке стоимости жилья учитываются инфляция и экономическая ситуация в стране; основан на статистических данных; при вычислении стоимости делаются поправки, учитывающие особенности продаваемого объекта; относительно простой метод, дающий надежный результат, характеризующий настоящее составление рынка недвижимости.[7]
Используя сравнительный подход, оценщики определят примерную стоимость аналогичных квартир. Но при окончательной установке стоимости будут играть роль такие факторы, как проведен ли в доме капитальный ремонт, на каком этаже находится квартира и, скорее всего, даже состояние подъезда.
Доходный подход основан на оценке ожидаемых доходов от сдачи объекта в эксплуатацию. Когда речь идет о жилой недвижимости, обычно оценивается доход, получаемый от сдачи квартиры в аренду.[5]
Доходный подход использует две методики расчета стоимости: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков.
Коэффициент капитализации – ставка, которая применяется при доходном методе, чтобы привести все потоки поступающих доходов к единой сумме, определяющей стоимость.
Сущность метода капитализации доходов состоит в разделении чистого дохода на коэффициент капитализации.
Таким образом, преимущества доходного метода: при определении стоимости этим методом учитываются ожидания предполагаемых доходов от сдачи недвижимости в аренду; изучается и учитывается рыночная ситуация.
Этот метод является единственным учитывающий будущую доходность недвижимости.[6]
Список литературы
- Азнабаев, А. М. Основные особенности и проблемы построения математической мультипликативной регрессионной модели для оценки стоимости жилой недвижимости [Текст] / А. М. Азнабаев // Молодой ученый. – 2013. – № 12. – 223с.
- Бабенко, Р. В. Модели оценки недвижимости [Текст] / Р. В. Бабенко. – Ростов н/Д. : Оценка, 2017. – 332 с.
- Борис, Е. А. Апробация методики кадастровой оценки объектов недвижимости, основанной на принципах индивидуальной оценки [Текст] / Е. А. Бо- рис // Омский научный вестник, 2018. – № 5 (132). – 54–57с.
- Васильева, Л. С. Экономика недвижимости : учебник / Л. С. Васильева. – М. :Эксмо, 2018. – 477 с.
- Вессели, Р. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения – российский и зарубежный опыт [Текст] / Р. Вессели, А. Ланкин // Экономические стратегии. – 2018. – № 2. – 124–131с.
- Дубров, А. М. Многомерные статистические методы : учебник / А. М. Дубров, В. С. Мхитарян, Л. И. Трошин. – М. : Финансы и статистика. – 2017. – 352 с.
- Росстат. Российский статистический ежегодник
