Оценка стоимости имущества при совершении сделок купли-продажи является одним из самых распространенных и наиболее ответственных видов независимой оценки. При продаже имущества значение величины стоимости важно, потому что именно эту сумму получит продавец или заплатит покупатель.
Перед тем, как проводят оценку квартиры, определяются ключевые факты:
местоположение (район, территориальная зона) и точный адрес; тип объекта; количество комнат; площадь (общая и жилая); тип дома (панельный, кирпичный и т.п.); этажность; наличие балкона/лоджии; прочие характеристики [2].
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении стоимости имущества могут использоваться три подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход [5].
Доходный. Эксперты определяют уровень дохода, который получает собственник при использовании объекта по назначению.
Сравнительный. Оценщик находит на рынке аналогичные объекты и сравнивает их с оцениваемым, при необходимости вводя корректировки, что дает наиболее точные результаты.
Затратный. В данном случае рассчитываются затраты на замещение или воспроизводство [3].
Алгоритм действий при оценке объектов для купли-продажи:
1) Предварительная консультация, в процессе которой оценщик определяет стоимость работ по оценке и обсуждает с заказчиком порядок выполнения данной работы. Например, определяется необходимость осмотра объекта для подробного анализа.
2) Осмотр объекта, фотографирование, выявление дефектов, анализ характеристик и прочее. Все собранные сведения позволят дать точную оценку квартиры.
3) Подготовка отчета об оценке для купли-продажи. На последнем этапе оценщик с учетом собранных данных просчитывает актуальную рыночную стоимость имущества. Чаще всего применяется сравнительный подход, также используются доходный и затратный [6].
Объект исследования — однокомнатная квартира по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, улица Шота Руставели, 41. Вид недвижимости: вторичный. Тип дома: монолитный. Общая площадь: 35 м2. Жилая: 14 м2. Этаж: 13/13.
Перед началом оценки квартиры нужно предъявить следующие документы:
-паспорт собственника (страницы с основной информацией);
-паспорт заявителя;
-документ, подтверждающий право собственности (выписка ЕГРП или свидетельство старого образца);
-документ-основание (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения и т.д.);
-технический паспорт, содержащий информацию о дате постройки, материале, степени износа и прочих технических характеристиках объекта;
-если в качестве документа, подтверждающего право собственности, представлено свидетельство, дополнительно приложить выписку из реестра об отсутствии обременения [7].
На последнем этапе идет подготовка отчета об оценке для купли-продажи. Отчет оценки включает:
1.Рыночную стоимость квартиры; 3млн
2.Максимальную и минимальную стоимость квартиры; от 2,8 млн -3,3 млн
3.Разницу между ценой объявления и ценой фактической сделки;
4.Стоимость похожих квартир.
Подготовка отчета в среднем занимает от 3 до 6 дней. Изложенная в нем информация считается актуальной на период до 6 месяцев. После чего отчет становится «недействительным».
После осмотра объекта, с учетом собранных данных, просчитали актуальную рыночную стоимость имущества с применением сравнительного метода. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры по адресу г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, улица Шота Руставели, 41 — 3 060 000 руб. Минимальная стоимость квартиры – 3 800 000 руб., максимальная – 3 300 000руб.
Таким образом, изучили методы оценки квартиры, алгоритм действий при оценке недвижимости, рассмотрели необходимые документы для оценки.
Библиографический список
- Земельный кодекс Российской Федерации: от 25 октября 2001 г. № 136 – ФЗ [Электронный ресурс]: принят Гос. Думой 28.09.2001 г. : одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г. : (ред. от 30.12.2015) : (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // СПС «Консультант Плюс».
- Федеральный закон 20.07.2007 г. № 256-ФЗ «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» // СПС «Консультант Плюс»
- Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 01.04.2015. г.) «Об оценочной деятельности в РФ» // СПС «Консультант Плюс»
- Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан: утв. Решением Совета городского округа города Уфы Республики Башкортостан №7/4 от 22.08.2018 г. (ред. от 27.06.2018 г.)
- Викторов, А.В. Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст]: учебное и практическое пособие – М.: Дело, 2014 г. – 98 с.
- Провалова Е.В., Макарцев М.В., Сулейманова А.Ш. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. В сборнике: Проблемы сохранения и преобразования агроландшафтов // материалы Международной интернет-конференции, посвященной 225-летию со дня рождения С.Т. Аксакова. – Уфа, 2016. – С. 177-180.
- Отчет 790/18 «Об оценке стоимости недвижимого имущества в г.Уфа» [Электронный ресурс]. – ОМ Консалт.
