ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЦЕЛЯХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В СОВЕТСКОМ РАЙОНЕ ГОРОДА УФЫ

DETERMINING THE MARKET VALUE OF RESIDENTIAL PREMISES FOR THE PURPOSE OF PURCHASE AND SALE IN THE SOVETSKI DISTRICT OF UFA

Оценка стоимости имущества при совершении сделок купли-продажи является одним из самых распространенных и наиболее ответственных видов независимой оценки. При продаже имущества значение величины стоимости важно, потому что именно эту сумму получит продавец или заплатит покупатель.

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость представляет собой капитальный объект имущества, неразрывно связанный с землей, перемещение которого невозможно без потери функционального назначения.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

  • жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты); 
  • коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, складские здания, гостиницы, рестораны); 
  • промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания научно-исследовательских институтов); 
  • незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых); 
  • недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты). 

В данной статье мы рассмотрим такой сегмент как нежилая недвижимость. 

Под нежилыми помещениями понимаются объекты недвижимости, которые не предназначены для проживания, а используются для таких целей, как: хранение, производство, офисная работа, торговля, развлечения и так далее. Услуга их оценки столь же популярна, как и оценка жилой недвижимости.

Цель данной статьи – определить рыночную стоимость нежилого помещения в целях купли-продажи в Советском районе города Уфы.

Уфа - город в Российской Федерации, столица Республики Башкортостан, крупный промышленный, транспортный, спортивный, научный и культурный центр России. Уфа также является религиозным центром, где одновременно существуют различные религиозные культуры. Уфа выбрана для проведения саммитов ШОС и БРИКС в 2015 году, а также для проведения ряда мировых спортивных соревнований.

Советский район — один из семи городских районов города Уфы, расположенный к северу от его исторической центральной части. Дата образования прообраза Советского района: апрель 1938 года, когда за счет разукрупнения были созданы два новых района: Ждановский и Молотовский (с 1957 года — Советский). Это сердце столицы, густонаселённая историческая центральная часть города Уфы. В нем гармонично сочетаются новые дорогие дома, деревянные постройки и двухэтажные «сталинки».

В Советском районе расположены: много памятников архитектуры, крупных промышленных предприятий, железнодорожный вокзал, главные улицы столицы — проспекты Октября и Салавата Юлаева.

Объект оценки: нежилое помещение, находящееся по адресу: город Уфа, Советский район, улица Ленина, дом 99/1, площадью 143,7 кв. м.,  на цокольном этаже 10-ти этажного многоквартирного жилого дома.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении стоимости имущества могут использоваться три подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход[2].

  1. Затратный подход. Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе с объектами, недавно сданными в эксплуатацию. Затратный подход используется главным образом при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке. При наличии достаточной информации для использования сравнительного и доходного подходов значимость методов затратного подхода значительно уменьшается, и если его результаты не подтверждаются результатами, полученными методом сравнения продаж или доходным подходом, то к результатам затратного подхода следует относиться с осторожностью. В рамках данной статьи затратный подход к оценке оцениваемого имущества не применялся.
  2. Сравнительный подход характеризует взгляд рынка на цену идентичных или аналогичных объектов. Данный подход в большей степени, чем затратный, отражает текущую рыночную ситуацию и тенденции ее развития. Сравнивая продаваемые (или проданные) объекты с оцениваемым объектом, определяя и внося соответствующие поправки на различия, можно определить искомую величину стоимости. Этот подход достаточно точен, но недостаточно учитывает особенности объекта оценки. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Результату, полученному сравнительным подходом присваивается удельный вес 50%.
  3. Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщиком приняты ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчётов данным подходом. Весовой коэффициент для доходного подхода принят равным 50% .

Используемые стандарты оценки:

  1. Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
  2. Федеральный стандарт оценки №1 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;
  3. Федеральный стандарт оценки №2 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»;
  4. Федеральный стандарт оценки №3 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»;
  5. Федеральный стандарт оценки № 7, Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7);
  6. МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н) (ред. от 11.07.2016).
  7. Стандарты и правила оценочной деятельности Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации оценщиков- Некоммерческое партнёрство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» [1].

Основные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта:

  • местоположение;
  • назначение;
  • общая площадь объекта;
  • этаж;
  • техническое состояние.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объектов. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет: насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка [3,6].

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Рыночная стоимость определяется сравнительным подходом. Метод сравнения продаж дает наиболее объективную основу для вывода рыночной стоимости оцениваемой недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка [1,2].

Недостаток метода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить[6].

Согласование результатов оценки объекта недвижимости представлены в таблице 1.

 

Таблица 1 Согласование результатов оценки

Наименование объекта оценки

Подход к оценке

Значение, руб.

Весовой коэффи-циент

Помещение нежилое.

Площадь 143,7 кв. м.

Цокольный этаж, б/н

Адрес объекта: г. Уфа,

ул. Ленина, д. 99/1.

Кадастровый номер: 02:55:010541:1739

Сравнительный

11 705 000,00

50%

Доходный

10 004 000,00

50%

Итоговая стоимость объекта оценки (округленная)

10 855 000,00

100%

 

Таким образом, в данной статье рассмотрели методы оценки помещения, необходимые стандарты оценки, рассчитали итоговую рыночную стоимость нежилого помещения.

 

Библиографический список

  1. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii: ot 25 oktjabrja 2001 g. № 136 – FZ [Jelektronnyj resurs]: prinjat Gos. Dumoj 28.09.2001 g. : odobr. Sovetom Federacii 10 oktjabrja 2001 g. : (red. ot 30.12.2015) : (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.01.2016) // SPS «Konsul'tant Pljus».
  2. Federal'nyj zakon ot 20.07.2007g. N 256 Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta ocenki "Obshhie ponjatija ocenki, podhody k ocenke i trebovanija k provedeniju ocenki (FSO N 1)// SPS «Konsul'tant Pljus».
  3. Federal'nyj zakon 20.07.2007 g. № 256-FZ «Obshhie ponjatija ocenki, podhody i trebovanija k provedeniju ocenki» // SPS «Konsul'tant Pljus»
  4. Federal'nyj zakon ot 29.07.1998 g. №135-FZ (s izmenenijami i dopolnenijami ot 01.04.2015. g.) «Ob ocenochnoj dejatel'nosti v RF» // SPS «Konsul'tant Pljus»
  5. Pravila zemlepol'zovanija i zastrojki gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan: utv. Resheniem Soveta gorodskogo okruga goroda Ufy Respubliki Bashkortostan №7/4 ot 22.08.2018 g. (red. ot 27.06.2018 g.)
  6. Viktorov, A.V. Ocenka rynochnoj stoimosti nedvizhimosti [Tekst]: uchebnoe i prakticheskoe posobie – M.: Delo, 2014 g. – 98 s.
  7. Provalova E.V., Makarcev M.V., Sulejmanova A.Sh. Opredelenie rynochnoj stoimosti ob#ekta nedvizhimosti. V sbornike: Problemy sohranenija i preobrazovanija agrolandshaftov // materialy Mezhdunarodnoj internet-konferencii, posvjashhennoj 225-letiju so dnja rozhdenija S.T. Aksakova. – Ufa, 2016. – S. 177-180.