В современных условиях значимость земель сельскохозяйственного назначения в России в экономическом и социальном аспекте не вызывает никаких сомнений. Это объясняется тем, что данная категория земель является такой необходимой базой, которая влияет не только на увеличение занятости населения и сельскохозяйственного производства, но и способствует созданию развитых инфраструктур, функционированию органов власти всех уровней и созданных ими организаций, развитию социально значимых систем здравоохранения, образования, социальной защиты, спорта, досуга и пр. Земли сельскохозяйственного назначения являются одними из важнейших компонентов окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве, что обусловлено их способностью плодородия, возможностью производить необходимые для жизни и деятельности человека продукты [2]. Именно это во многом определяет особенности оборота данной категории земель.
Хочется отметить, что в России в виду огромной занимаемой территории имеется гораздо больше земель, которые могут быть использованы в сельскохозяйственных целях, чем в других странах. Многие страны ограничены в земельных ресурсах, с чем оборот, охрана и использование земель сельскохозяйственного назначения в силу нехватки земельных ресурсов регулируются государством эффективно, и рассматривается наиболее трепетное отношение государства к данной категории земель. Тем не менее, законодательство большинства зарубежных стран позволяет осуществлять сделки с землями сельскохозяйственного назначения. Это связано с тем, что проводимые сделки являются мощным средством стимулирования роста сельскохозяйственного производства, а также способствуют привлечению инвестиций в данную сферу деятельности. Но для того, чтобы сельскохозяйственные земли сосредотачивались именно в руках хороших, эффективных землепользователей, зарубежные страны приняли ряд следующих мер:
– формирование законодательных норм;
– контроль земельных отношений с помощью введения ограничений при приобретении в собственность или арендовании сельскохозяйственных земель [2].
Рассмотрим пример Германии. В Германии существует развитое земельное законодательство, с четко выработанной последовательной политикой по использованию земель сельскохозяйственного назначения. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в данном государстве регулируется на основе положений Германского гражданского уложения 1896 года и отдельных законов, к примеру, Закона о мероприятиях по улучшению аграрной структуры и защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий (Закон о земельном обороте) от 28 июля 1961 года. Согласно данным нормативно-правовым актам в Германии допускается ограничение частно-правовых интересов собственников в интересах общества, при этом оборот земель сельскохозяйственного назначения находится под четким контролем государства. Германским федеральным законодательством определено приоритетная форма хозяйствования на землях сельскохозяйственного назначения, это крестьянское или сельское фермерское хозяйство [4]. Таким образом, законодатель предоставляет сельскохозяйственным производителям приоритетное право на приобретение земель данной категории по сравнению с иными лицами, не занятыми в сельском хозяйстве. Законодательством установлены требования по обязательному соблюдению экологических требований при использовании земель. Фермерское хозяйство рассматривается как форма хозяйствования на земле, и должно обеспечить бережное отношение к почве и поддерживать экологический баланс. В отличие от Германии, в России на уровне земельного законодательства не определена приоритетная форма хозяйствования на землях сельскохозяйственного назначения. Выработка и научное обоснование приоритетной формы хозяйствования на землях сельскохозяйственного назначения возможно только на государственном уровне. После чего необходимо разработать более конкретные правовые механизмы оборота сельскохозяйственных земель, которые позволят государству передать сельскохозяйственные угодья наиболее эффективным сельскохозяйственным производителям. Также в Германии практикуется территориальное планирование земель сельскохозяйственного назначения, которое запрещает перевод земель сельскохозяйственного назначения для других видов деятельности, кроме сельского хозяйства, что отражено в федеральном земельном законодательстве (Федеральный закон о территориальном планировании). Кроме того, Германским гражданским уложением предусматривается запрет на дробление земель сельскохозяйственного назначения и их отчуждение с изменением целевого назначения. Также на территории страны в целях стабилизации сельского хозяйства законодательно регулируются условия аренды земель сельскохозяйственного назначения, создана система специальных судов в данной области [4].
Во Французской Республике, так же как и в Германии, существует развитое многоуровневое земельное законодательство, направленное на сохранение целевого использования сельскохозяйственных земель. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируется Гражданским кодексом Франции (Кодексом Наполеона) 1804 года. Согласно данному кодексу в стране практикуется специальная система, при которой требуется разрешение властей при совершении отдельных видов земельных сделок с землями сельскохозяйственного назначения. Такая система контроля позволяет определять в будущем субъектов земельных прав и в случае нарушения законодательства справедливо распределять ответственность. законодательно предусмотрены механизмы, позволяющие не допустить экономически необоснованные сделки путем наделения государственных и общественных организаций правом в преимущественном порядке выкупить выставленные на продажу земли. Во Франции для этого существует институт специализированных учреждений по развитию землепользования и сельскохозяйственных предприятий — SAFER [3].
В Соединенных Штатах Америки сложилась многоуровневая государственная политика по обеспечению рационального использования сельскохозяйственных земель. Федеральным законодательством регулируется общегосударственная сельскохозяйственная политика по охране почв, также штатам возложена обязанность осуществления контроля земель по их целевому использованию. В целом законодательство США направлено на сохранение сельских общин, ограничение урбанизации сельских территорий и предотвращение несельскохозяйственного использования земель. Именно в этих целях на территориях штатов реализуются государственные программы добровольного стимулирования,