На сегодняшний день, говоря о современных условиях, связанных с переходом России к рыночной экономике, гражданское право вполне обоснованно можно рассматривать как один из важнейших регуляторов, функционирующих в рамках экономической жизни нашей страны.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации вопрос регулирования риелторской деятельности, являющегося одним из секторов гражданско-правового характера, является сферой ведения федеральных органов государственной власти. За субъектами РФ не закреплено право принимать нормативно-правовые акты, которые бы определяли порядок организации предпринимательских отношений на рынке недвижимого имущества.
Единственное легальное нормативное закрепление было «зафиксировано» в п. 2 Положения «О лицензировании риелторской деятельности», которое было утверждено Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407.
Данный документ под риелторской деятельностью закреплял деятельность, которая осуществлялась как юридическими лицами, так и индивидуальными предпринимателями на основании соглашения, заключаемого с заинтересованным лицом, либо при наличии по доверенности, связанная с совершением от имени такого лица и за его счет либо от своего имени, но за средства и соблюдая интересы заинтересованного лица гражданско-правовых сделок в предметы которых входили земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения и права на них.
Однако указанное Постановление утратило силу, в связи с тем, что было принято Постановление Правительства РФ от 08.05.2002 № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности».
В рамках Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) такой термин не используется[1]. Помимо этого, в действующем сегодня Федеральном законе от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не закреплено лицензирование риелторской деятельности, что дает возможность осуществлять довольно прибыльную деятельность фактически любым как юридическим лицам, так и индивидуальным предпринимателям под красивой звучной вывеской.
Также важно отметить, что ряд одноименных проектов находится на стадии рассмотрения в ряде субъектов РФ, таких как Москва, Санкт-Петербург, Челябинск, при этом они довольно сильно различаются в вопросах концепции, закрепляющей порядок осуществления контроля за риелторской деятельностью в виде лицензирования либо аккредитации органами самоуправления, и форм, в которых осуществляется риелторская деятельность — в индивидуальном порядке либо через агентства.
И вместо того, чтобы четко определить понятия и признаки риелторской деятельности в данных проектах просто перечисляются услуги, которые относятся к риелторским:
— агент,
— поверенный,
— комиссионер,
— дилер,
— посредник при заключении сделок с недвижимым имуществом,
— доверительный управляющий,
— предоставление консультационных услуг,
— услуги по изучению конъюнктуры рынка[2].
Таким образом, каких-либо специальных законов, которые были бы посвящены исключительно риелторской деятельности, на сегодняшний день на федеральном уровне не принято. Такой ситуацией, помимо, собственно, юридической неразберихи, порождается еще масса социальных проблем, которые начинаются от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчиваются отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, которые сопровождаются снижением уровня правовой культуры ее участников[3].
Процесс отхода государства от реализации политики по лицензированию как своеобразный способ реализации процесса контроля за уровнем профессионализма лиц, которые оказывают риелторские услуги, привел к значительному сокращению круга гарантий, которые обеспечивают надлежащее осуществление риелторской деятельности и защиту ее субъектов:
— механизмы, которые эквивалентны лицензированию, на сегодняшний день недостаточно разработаны;
— саморегулируемые организации, представляющие собой один из способов по одновременному осуществлению организации и правовому контролю за развитием риелторской деятельности пока, не относятся к законодательно закрепленным, в связи с тем, что не определен их статус, не намечены основные пути развития деятельности, порядок приема в свой состав, способы, обеспечивающие регулирование предпринимательских отношений и многое другое;
— специфика инерционной психологии российского потребителя услуг заключается в том, что он не прекращает поиск по способам для того, чтобы защитить свои интересы непосредственно у самого государства, а не среди профессиональных сообществ, которые преследуют своей деятельности даже самые добрые намерения;
— однако несмотря на все указанное выше в рамках риелторского сообщества проделана довольно большая работа, связанная с созданием стандартов профессиональной деятельности, отработкой механизма сертификации фирм и аттестации специалистов-риелторов.
Важно также акцентировать внимание на иных проблемах, связанных с правовым регулированием сферы оказания риелторских услуг. Основная проблема заключается в бессистемности правовой базы, отсутствии единой концепции регулирования тех или иных вопросов договора купли-продажи недвижимости[4].
В условиях рыночной экономики, постоянного появления новых законодательных актов, такая сфера как риелторские услуги приобретает важное практическое значение. Говоря о бессистемности правовой базы и присуствии пробелов в законодательном регулировании сферы купли – продажи недвижимости, важно отметить, что требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости.
Представляется вполне верным и необходимым принять закон «О риелторской деятельности» и «Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости», так как данные нормативные правовые документы призваны устранить многие накопившиеся пробелы в рамках правового регулирования функционирования риелторских организаций и органов технического учета (БТИ).
Спиок литературы:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. – 1994. – 8 декабря.
- Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017. – 511 с.
- Самигулина А.В. Правовое регулирование риэлтерской деятельности в России // Вестник арбитражной практики. – 2015 — № 5 (60) – С. 24-31.
[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. – 1994. – 8 декабря.
[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. – 1994. – 8 декабря.
[3] Самигулина А.В. Правовое регулирование риэлтерской деятельности в России // Вестник арбитражной практики. – 2015 — № 5 (60) – С. 24-31.
[4] Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017. – 511 с.
