Суть конструкции: На основе счета банк выступает в качестве эскроу-агента. Он обязан открывать специальный счет, предназначенный для учета, а также при необходимости блокировки денежных средств. Они перечисляются с целью их последующей передачи бенефициару. Для этого должны быть доказаны конкретные основания, прописанные в самом договоре.
Новая правовая конструкция позволяет регулировать отношения, в рамках которых покупатель недвижимого имущества под контролем эскроу-агента вносит денежные средства с целью оплаты. Деньги переводятся не продавцу, а на специальный счет эскроу. После перевода покупатель получает в собственное распоряжение документы, которые он после детального изучения подписывает и возвращает в обратном направлении. Затем эти документы передаются в распоряжение продавца. Они являются основанием для перевода ему денежных средств за объект недвижимости. В теории счет эскроу является гарантом безопасности. Он должен придавать уверенность обеим сторонам сделки.
Характерные черты счета-эскроу: Речь идет о некой разновидности договора номинального счета. При этом соответствующий формат отношений все же обладает своими характерными признаками. Все основные составляющие у номинального счета и счета эскроу практически не отличаются. Банк также обязуется перечислять денежные средства, которые принадлежат владельцу счета. Конструкция договора предусматривает его открытие на имя одного конкретного лица. При этом преследуются цели другого лица – бенефициара. Номинальный счет, в свою очередь, одновременно может открываться в интересах одного или сразу нескольких бенефициаров.
У счета эскроу есть и свои особенности. В первую очередь они связаны с правовым статусом, которым обладает эскроу-агент.[1] Отличается и юридическая цель заключения договора. Номинальный счет на практике может использоваться далеко не только в интересах депонирования (хранение денежных средств). У счета эскроу нет такой правовой возможности. К тому же договор счета эскроу является многосторонним. В случае с номинальным счетом регламентируется только двусторонние отношения в пользу третьего лица. Бенефициар при этом в сделках не участвует. Номинальный счет становится многосторонним уже с его непосредственным участием.
Классические видовые и родовые договоры обладают особым режимом операций, связанных со счетом. В случае с номинальным счетом законодатель имеет возможность ограничить распоряжение денежными средствами, которые числятся на нем. Договор счета эскроу предусматривает полный запрет на использование тех самых средств. Примечательно, что это касается не только самого собственника счета эскроу, но и бенефициара. Исключением являются ситуации, когда иной вариант развития события предусмотрен первоначальным договором.
На самом деле можно найти логичное объяснение тому, что счет эскроу обладает столь специфическими признаками. Это обусловлено особым правовым регулированием. Ввиду его принадлежности к договору номинального счета используются не только специальные правила. Обычные положения, регламентирующие использование банковских счетов, применяются в отдельных ситуациях. Речь идет об условиях открытия, использования и закрытия счета эскроу.
Права участников в случае со счетом эскроу также обладают заметной особенностью. На официальном уровне обеспечивает существующее обязательство сам банк. При этом, он может исполнять данное право только тогда, когда бенефициар приступил к исполнению своего ключевого обязательства. Договор вступает в силу только после того, как произошла фиксация передачи депонентом оговоренной суммы денежных средств.[2]
Зарубежный опыт: Описанная схема уже достаточно давно и относительно успешно применяется во многих странах Европы и в Соединенных Штатах Америки. В первую очередь это наиболее развитые государства, обладающие стабильной и процветающей экономикой. За рубежом при помощи счета эксроу уже давно передают не только денежные средства, но и разнообразные ценные бумаги. То же самое касается результатов интеллектуальной деятельности.[3]
Что касается России, то счет эскроу является для данной страны новинкой. Пока он может открываться банками только по отношению к денежным средствам. Как это обычно происходит с нововведении, на практике часто возникают сложности с толкованием и применением определенных норм, прописанных в гражданском законодательстве.
Эффект эскроу: Использование новой нормы уже привело к определенным последствиям. Только в Подмосковье на рынке заг