Недвижимость – одно из важнейших объектов при реализации имущественного оборота. Законодательство Российской Федерации прямо не определяет понятие недвижимости, а лишь перечисляет непосредственные объекты и признаки, по которым можно отнести такие объекты к недвижимости. Также в законодательстве попадаются такие понятия как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». Среди них можно выделить лишь «недвижимая вещь» и «недвижимость», ведь «недвижимое имущество» могут включать в себя также и имущественные права.
Гражданский кодекс классифицирует объекты недвижимости, в том числе земельные участки и участки недр, и объясняет, что слово «недвижимость» уже подразумевает невозможность перенести или переместить такие объекты без ущерба для исполнения непосредственного назначения, а к таким можно отнести здания, сооружения и объекты незавершенного строительства [6].
ГК РФ также говорит о признаках, принадлежащих недвижимости, таких как прочность связи недвижимого объекта с земельным участком. Встает вопрос о необходимости учитывать уровень современного технологического развития, при котором становится возможным переместить такие объекты без какого-либо ущерба для дальнейшего использования. Да и «несоразмерный ущерб назначение недвижимого объекта», прописанный в ГК РФ, также не имеет четкого определения. О.В. Макаров и вовсе предлагает убрать данный термин из законодательства (источник), а судебные органы часто толкуют данную норму, как невозможность после такой транспортировки пользоваться объектом по целевому назначению, в том числе если такому объекту причинен вред технического или материального характера [2, С. 11].
Не стоить забывать, что законодательство относит к недвижимости и физически «движимые» вещи, такие как воздушные, морские и иные суда, которые включены в понятие «недвижимости» только согласно экономическим и политическим основаниям, чтобы режим недвижимости вещи распространялся на данные объекты. Законодательство, включая данные объекты к недвижимости, приходит к необходимости и определять большее количество признаков недвижимости.
Целый ряд юристов высказывают мнение о толковании недвижимого имущества как о земле со связанными вместе с ней объектами, которые могут утратить свое назначение или признаки при отделении от земельного участка. Следует, что понятие недвижимости стоит сформулировать именно через признаки земельного участка как недвижимости.
Понятие недвижимости возможно стоит определять через признаки земельного участка как недвижимости. Земельные участки и участки недр – естественно-природные объекты, так земельный участок является неотъемлемой частью недр, которые находятся непосредственно за почвенным слоем такого земельного участка. Поэтому необходимо тщательно анализировать именно земельный участок, как отправная точка для установления движимости или недвижимости вещей.
В настоящее время земельный участок четко определяется как недвижимая вещь и часть земной поверхности с определенными характеристиками, по которым возможно в качестве индивидуально определенной вещи. Следует учитывать и то, что земельный участок должен иметь четко определенные местоположение и границы, иначе такая недвижимость не может быть предметом сделки и гражданского оборота. Но необходимо уточнить, что не имея четкого определения границ, земельный участок не перестает быть недвижимостью. Также не говорится ни о каких природных характеристиках такого участка, но п. 2 ст. 261 ГК РФ указывает, что право собственности на земельный участок распространяется лишь на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения
Земельный участок, хотя и обладает, согласно земельному законодательству, двумя признаками — некой частью земной поверхности и определением границ этой части поверхности на местности, без необходимости оборота не нуждается в уточнении или определении границ. Также следует отметить, что ни о каких природных характеристиках земельного участка в ЗК РФ не говорится, в отличие от п. 2 ст. 261 ГК РФ, указывающего на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на земельном участке растения.
Земельный участок также зачастую сложная и неоднородная вещь, которая имеет не только природные характеристики, но и искусственные, созданные человеком. Входить в такие дополнительные характеристики могут специальные покрытия на участке, ограждения, какие-либо сооружения, ирригационные системы и так далее. Некоторые такие характеристики позволяют говорить о земельном участке не как об однородной вещи, а сложной или составной. Так ст. 133.1 ГК РФ вводит понятие единого недвижимого комплекса, на котором может находиться совокупность вещей, связанных физически или технологически, либо расположенные на одном земельном участке.
Также законодательно утверждено указание искусственного земельного участка, как рукотворного объекта, созданного человеком на водном объекте или его части путем намыва, отсыпки грунта или с помощью других технологий, но такой объект, как и просто земельный участок, имеет правовой режим естественно-природного земельного участка [5, С. 76].
К недвижимости относятся и так называемые объекты капитального строительства: здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ), нежилые помещения внутри зданий [3, С. 261]. Вышеуказанные объекты недвижимости являются таковыми согласно тому, что они физически связаны с землей, имеют характеристики отличные от земельного участка, их невозможно переместить не причинив ущерба прямому назначению [4, С. 125].
Помимо указанных выше, к объектам недвижимости относят: жилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, стационарные торговые и складские объекты здания (части здания) и сооружения, стадионы как единое спортивное сооружение, расположенное на определенном земельном участке, производственные площадки, состоящие на учете в кадастре и прочно соединенные с землей.
Стоит отметить, что по действующему законодательству к недвижимому имущество можно отнести следующие объекты: земельные участки, искусственные земельные участки и участки недр; объекты недвижимого имущества, которые физически могут осуществлять передвижение в силу своих конструктивных особенностей без причинения ущерба назначению; объекты, прочно связанные с земельным участком, переместить которые без причинения ущерба их назначению не представляется возможным.
В свою очередь земельный участок можно охарактеризовать как часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными, антропогенными характеристиками в установленных границах, местоположении, обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель. С понятием недвижимости ситуация более сложная, но условно можно определить, как сложный материальный объект, неразрывно связанный с земной поверхностью, обладающий физическими и юридическими характеристиками, позволяющими его индивидуализировать [4, С. 126].
Список использованных источников:
- Коновалов Н.М. Строительное и жилищное право: Учеб. пособие / Н.М. Коновалов, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловская. М.: Экслибрис-Пресс, 2010. – 469 с.
- МакаровО. В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты /О. В. Макаров // Нотариус. 2014. № 5. С. 9-12.
- Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве / И.П. Писков// Проблемы развития частного права: Сб. статей к юбилею В.С. Ема. 2011. С. 253-270.
- Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей / С.Ю. Стародумова // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 124-127.
- Тикк О.К. Проблемы правового статуса намывных территорий / О.К. Тикк // Закон. 2007. № 1. С. 74-80.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 31.07.2020) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc _LAW_5142/ (дата обращения: 25.10.2020).
