АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ФОРМИРОВАНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Актуальность вопроса заключается в том, что сегодня вопрос с наймом жилого помещения возникает в обществе все чаще и чаще, а значит возникает все больше спорных вопросов, что и обуславливает значимость знания норм такого рода договора.

Проблематика вопроса заключается в слабом уровне информативности  общества относительно норма данного рода договора.

Цель данной статьи – раскрыть суть договора найма жилого помещения как правовой объект.

Каждый имеет право на жилье, но в современных условиях экономики, вопрос покупки жилья достаточно проблемный, так как у многих граждан уровень дохода не позволяет приобрести собственное жилье, возникает необходимость формирования договора найма жилья. При этом сторонами договора могут выступать как физические, так и юридические лица.

Договор найма жилья представляет собой особый тип договора, который формирует определенные обязательства сторон в рамках содержание и предоставления жилья. В то же время объектом договора выступает услуга – предоставление в аренду жилого помещения.

Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право каждого на жилище. Тем не менее, только небольшая часть населения страны имеет возможность купить недвижимость и имущество, и не у каждого есть законное основание для использования жилья в соответствии с договором социальной аренды. [1]

Сфера применения частного жилищного фонда коммерческого использования не ограничена, и заключение договора коммерческого найма жилого помещения полностью зависит от воли сторон договора. Императивом может стать обеспечение бывших членов семьи, не имеющих собственного жилья, что могло бы смягчить действие ст. 31 Жилищного кодекса РФ. [2]

Учитывая факт распространенности данного института и его применение на практике, непосредственно  сам договор коммерческого найма жилого помещения в рамках норм нормативно-правовых актов отсутствует. Так, в гл. 35 ГК РФ приведены общие положения относительно процесса найма жилого помещения, что имеет отношение ко всем видам фактического найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда). [3]

Еще один нормативный акт — Жилищный кодекс РФ, данный нормативно-правовой акт содержит термин «жилищный фонд коммерческого использования» (имеет отношение ко всем формам собственности) и «жилищный фонд социального использования». Вместе с тем Жилищный кодекс РФ содержит понятие «договор социального найма жилого помещения», а понятия «договор коммерческого найма жилого помещения» не содержит.

Фактическое отсутствие соответствующих разделов в нормах Гражданского и Жилищного кодексов, во-первых, фактически нарушает непосредственную логику закона, а во-вторых, не дает возможности раскрывать особенности договора найма.

Исходя из этого результатом игнорирование развития института коммерческого найма жилого помещения  может стать неполное обеспечение всех возможных норма реализации права на жилище и фактическое недополучение государством (муниципалитетом) дохода от предоставления жилых помещений в пользование, а также к недополучению налогов с частных лиц (наймодателей).

Помимо всего прочего, ряд подзаконных актов также содержит непосредственное представление о термине «договор коммерческого найма». Анализ Гражданского кодекса РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений в каждом из них затрудняет развитие этого договора.

Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого найма.[4]

Также законодатель четко установил свод мер контроля за осуществлением приведенных прав и контролем за законностью их осуществления, в частности, к примеру — установление процесса выселения в судебном порядке.

В соответствии со ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Эти положения являются важнейшими гарантиями устойчивости жилищных прав граждан. Одновременно с этим, эти положения распространяют свое действие на пользование гражданами своими жилыми помещениями в жилых помещениях всех видов фондов.

В то же время важно отметить и тот факт, что российское жилищное законодательство содержит абсолютно исчерпывающий перечень оснований для выселения гражданина из жилого помещения. То есть это значит, что такой список не может быть расширен никакими подзаконными актами. [5]

Безусловно, судебный порядок расторжения договора жилищного найма дает возможность наиболее полно обеспечить сторонам защиту своим прав и интересов. [6]

Договор найма жилья предполагает не только ряд особенностей, но и ряд проблемных моментов.[7]

Кроме обязательных пунктов договора аренды (с перечислением данных участников договора, размера оплаты, правил использования и ответственности сторон), нужно обратить внимание на следующие моменты: обязательно должна присутствовать подробная опись имущества и состояния помещений, лучше с фотографиями.

Тогда проще будет доказать их сохранность (или порчу) после окончания аренды.

В договор также следует вписать пункт об оплате коммунально-бытовых платежей (электричество, телефон, интернет) — кто конкретно будет этим заниматься арендатор или владелец.

Необходимо расписать правила проверки состояния жилого помещения. Должен быть пункт об ответственности сторон, подробно расписывающий, каким образом и где будут решаться все спорные или претензионные вопросы. В частности, вопрос своевременности оплаты и суммы платежей, возможных штрафов и их размеры.

Также надо разделить права, обязанности и ответственность арендаторов и посредника (агента).[8]

В договоре найма можно предусмотреть досрочное расторжение взаимоотношений при определенных условиях.

В числе таких условий может быть и необходимость продажи квартиры. Однако, во избежание конфликтов с арендатором, лучше не прописывать в договоре слишком жесткие условия его одностороннего расторжения.

Многие собственники квартир сейчас не прописывают какие-либо штрафные санкции за задержку платежа. В то же время большинство договоров найма предполагают, что отсутствие платы за аренду в течение двух месяцев влечет за собой расторжение договора и арендатор обязан освободить жилплощадь.

В качестве основных приоритетных направлений решения спорных и проблемных вопросов относительно договорных отношении в сфере найма помещений и жилья, необходимо на законодательном уровне в рамках правового регулирования выделить отдельные типы договоров и прописать нормы и критерии  к процессу их формирования и к их структуре. 

Так как важно понимать, что договор найма жилья кардинально отличается от договора оказания услуг, но в гражданском законодательстве нет утвержденных норм к формированию того или иного договора, а есть только общие требования к структуре договора.

При внедрении в систему правого регулирования  утвержденного процесса формирования отдельных видов договоров можно будет избегать негативных фактов, двоякого понимания норм и спорных ситуаций, которые возникают сегодня в силу несовершенства законодательной основы.

Таким образом, можно сделать вывод, что сегодня договорные отношения в рамках правоотношений в области найма жилого помещения регламентируются нормативно-правовыми актами различного уровня, но все же сталкиваются  с проблемными вопросами,  которые могут быть решены на законодательном уровне.

[1]Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ (дата обращения: 27.06.21).

[2] Цечоев, В.К. Теория государства и права: учебник / В.К. Цечоев, А.Р. Швандерова. – Москва: Прометей, 2017. – 331 с.

[3] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ // СПС Консультант Плюс

[4] Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть: учеб.для студ.вузов. / Отв.ред. – Е. А.Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2017. – С. 480-481.

[5] Киселев А.А. Вопросы квалификации и классификации недействительных сделок // Юрист. – 2017. – № 12. – С. 63.

[6] Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т.1. – 6-е изд., перераб. и доп. / Н.Д.Елисеев [и др.]; отв.ред.А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2016. – С. 282

[7] Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред.д.ю.н., профессора О.Н. Садикова. — М.: Юридиче­ская фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2016. — С. 201

[8] Мейер Д. И. Русское гражданское право: учеб.: в 2 ч. — 3-е изд., перераб. и доп. / Витрянский В.В, Шерстобитов А.Е., Кулагина Е.В. [и др.]; отв.ред. д. ю. н., профессор Суханов Е.А. – М.: «Статут», 2013. – С. 371