Право собственности, которое относится к гражданскому субъективному праву, имеет реальное значение для субъекта в том случае, когда оно может защититься и действиями лично управомоченного лица, и, в случае необходимости, действиями государственных и прочих уполномоченных органов. Право на защиту частной собственности граждан и юридических лиц гарантируется статьей 35 Конституции РФ. По мнению исследователей, структура субъективного гражданского права содержит в себе три элемента, к которым относится правомочие на осуществление собственных действий, правомочие на то, чтобы требовать от обязанных лиц определенного поведения и правомочие притязания, которое и является правом на защиту [5, c. 42-46].
Ст. 11 ГК РФ закрепляет судебную защиту нарушенных или оспариваемых гражданских прав, а в ст. 12 ГК РФ приводятся способы такой защиты, которые относятся к универсальным способам, применяемым для защиты гражданских прав в целом. Специальные способы, применяемые для защиты права собственности и других вещных прав, предусмотрены гл. 20 ГК РФ, в частности ст. 301-304, 305 ГК РФ. Смысл общей регламентации способов защиты вещных прав состоит в том, что они обеспечивают защиту права собственности на имущество в натуре, то есть относятся к вещно-правовым способам защиты. Однако защиту права собственности следует воспринимать более широко, чем она отражена в двадцатой главе ГК РФ.
Как самостоятельный способ защиты, в числе универсальных способов, закрепленных в ст. 12 ГК РФ, указан способ самозащиты права. В юридической литературе к способам самозащиты гражданских прав принято относить любые формы самостоятельного поведения заинтересованного лица, осуществляемые им, во-первых, в целях защиты субъективного права, во-вторых, помимо воли нарушителя права и, в-третьих, без обращения к судебным и административным органам. Так, по мнению И.А. Кондраковой способы самозащиты гражданских прав по их направленности имеет смысл разделить на три вида.
К первому виду можно отнести способы самозащиты, которые обеспечивают неприкосновенность права (в отношении к договорным отношениям эту функцию имеет смысл рассматривать с позиции обеспечения исполнения обязательств);
Ко второму виду относятся такие способы самозащиты, которые в первую очередь пресекают какие-либо нарушения прав;
И третий вариант самозащиты направлен на восстановление нарушенного права или на компенсацию вреда, который был причинен в результате нарушения [6, c. 50-52].
Согласно Закону о государственной регистрации в ст. 36 закреплено право подачи заявления собственником объекта недвижимости, или его законным представителем о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (заявление о невозможности регистрации). Такая законодательно закрепленная форма самостоятельного поведения собственника есть ни что иное, как способ самозащиты, направленный на предотвращение нарушения права собственности. В данном случае исключается возможность проведения незаконной сделки с объектом недвижимости по подложной доверенности.
Необходимо так же упомянуть о существовании кардинально новом варианте самозащиты прав собственников, который закреплен в статье 35 Закона о регистрации. В данной статье сообщается о том, что предыдущий правообладатель какого-либо объекта недвижимости в случае нарушения его прав на зарегистрированное на него имущество, которые были приостановлены в результате дарения, продажи, имеет возможность подать в регистрирующий орган специальное заявление-возражение в отношении зарегистрированного права нового собственника на отчужденную недвижимость. Подача заявления возможна в случае, если собственник был введен в заблуждение или на него было оказано воздействие при заключении договора, а также в случае неосуществления расчета по договору купли-продажи.
Основное назначение данной записи выражается в обеспечении предшествующему правообладателю возможности осуществления судебной защиты своего утраченного права собственности. Исходя из вышеуказанного, в случае подачи подобного заявления — предшествующему правообладателю крайне важно в максимально сжатые сроки обратиться в суд с иском об оспаривании зарегистрированного права. В случае не обращения предшествующего правообладателя и в регистрирующий орган на протяжении трех месяцев не придет определение суда о принятии искового заявления к производству, тогда запись о возражении в отношении зарегистрированного права, согласно пункту 1 статьи 35 Закона о государственной регистрации, будет погашена по решению государственного регистратора спустя три месяца со дня ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости. При таких обстоятельствах у предшествующего собственника теряется право вторичного обращения в регистрирующий орган с подобным заявлением.
Крайне важно учитывать тот факт, что запись в Единый государственный реестр недвижимости о наличии возражения не является основанием для приостановления либо отказа в государственной регистрации последующих регистрационных действий и не повлияет на возможность действующего собственника распоряжаться имуществом. Однако при наличии подобной записи, лица, приобретающие такую недвижимость, будут поставлены в известность о том, что права на имущество могут быть оспорены.
Возникает вопрос, содержит ли выписка ЕГРН об объекте недвижимости все необходимые сведения для того, чтобы при отчуждении этого объекта недвижимости минимизировать риск заключения оспоримой сделки? В восьмой главе Закона о государственной регистрации устанавливается порядок предоставления сведений, содержавшиеся в ЕГРН. Согласно законодательству, существует разграничение сведений ЕГРН на два вида: общедоступные, которые предоставляются по запросам любых лиц, и сведения, доступ к которым ограничен в соответствии с федеральным законодательством. Пунктом 7 ст. 62 Закона о государственной регистрации определен состав сведений, содержащихся в выписке, предоставляемой по запросу любых лиц, к числу которых справедливо отнести потенциальных приобретателей недвижимости. Так, помимо описания объекта, зарегистрированных прав, ограничений и обременений такого объекта, выписка содержит, помимо прочего и сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него…, информация о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права) и т.д. Таким образом, в выписке содержится практически вся информация об объекте недвижимости, которая позволяет существенно уменьшить риск заключения оспоримой сделки. Здесь важно отметить, что само по себе обращение к способам защиты, осуществляемым в судебном порядке, является для добросовестных участников сделки весьма негативным фактором, последствием которого являются как материальные убытки, так и психологический дискомфорт от претерпевания неопределенности до окончания судебного процесса. Как правило, покупая квартиру, никто не хочет вместо приятных хлопот, связанных с обустройством нового жилища, заниматься судебными тяжбами.
Тем не менее, существуют, по крайней мере, два вида информации, которые не содержаться в выписке ЕГРН, но могут иметь значение при заключении сделок с недвижимостью. В первом случае речь идет о сведениях ограниченного доступа. Законом определен исчерпывающий перечень физических, юридических лиц и должностных лиц – представителей органов государственной власти и местного самоуправления, которым по запросам предоставляются такие сведения, если они необходимы для осуществления полномочий указанных органов в установленной сфере деятельности. Так, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным отнесены к сведениям ограниченного доступа и в выписке ЕГРН содержаться не могут. Таким образом, существует риск заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, как правило, жилого помещения, с недееспособным или ограниченно дееспособным продавцом, поскольку не всегда человек, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным, имеет какие-либо внешние отличия от здорового, дееспособного человека. Ситуацию могло бы изменить то, что судами, принявшими решение о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, направлялось бы соответствующее решение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следующий вид информации связан с необходимостью истребования нотариально удостоверенного согласия супруга для совершения другим супругом, являющимся собственником, сделки по распоряжению недвижимостью в случае, когда недвижимость относится к общему имуществу супругов. Данное требование содержится в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Если же брак прекращен, на рассматриваемые правоотношения в отношении неразделенного общего недвижимого имущества, возникающие между бывшими супругами, указанное положение не распространяется. Отсутствие такой информации в выписке ЕГРН создает недобросовестному супругу возможность отчуждения общего недвижимого имущества без согласия другого супруга, что, несомненно, является злоупотреблением своим правом.
Однако, несмотря на некоторые пробелы, в настоящее время выписка из ЕГРН, содержащая общедоступные сведения, позволяет получить достаточно полное предоставление об объекте недвижимости, тем самым удовлетворить право потенциального покупателя на информацию. В целом это позволяет существенно снизить риски операций на рынке недвижимости, что говорит о повышении качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Список литературы:
- Конституция Российской Федерации / [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 20.01.2020).
- Гражданский кодекс РФ / [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 22.01.2020).
- Семейный кодекс РФ / [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 26.01.2020).
- «О государственной регистрации недвижимости»: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) / [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения 27.01.2020).
- Карягин Н.Е. Диспозитивные и императивные нормы в жилищном праве: вопросы теории и практики применения.// Бизнес в законе. 2015. № 2. С. 42-46.
- Кондракова И.А. Несудебный порядок защиты корпоративных прав акционеров // Юридический мир. 2006. № 1. С. 50-52.
