АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Жилье всегда было одной из важнейших проблем в России. Так в 1995 году, в крупных городах на одну квартиру приходилось 1,3 семьи . Вслед за дефицитом жилья на рубеже тысячелетий в России наблюдается рост числа девелоперов, строящих дома на основе договора долевого участия (дальше по тексту – ДДУ). Эта система была опробована и испытана во всем мире и рассматривается как качественное решение жилищного кризиса в России. Однако предложенный ответ на проблему создал новые проблемы на рынке недвижимости. В связи с целым рядом факторов, рассматриваемых ниже, система долевого строительства не работала так, как предполагалось, и правительство, наконец, решило ввести новое регулирование (поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ  и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ ) для поэтапного отказа от таких видов сделок и полностью прекратить их в течение 3 лет .

Основная цель настоящего документа состоит в том, чтобы рассмотреть различные факторы и причины неспособности развития ДДУ, законы и правила, введенные правительством для решения этих задач, и обсудить различные вопросы, которые могут возникнуть в связи с этими новыми правилами.

Долевое строительство — это строительство недвижимости, которое финансируется за счет депозитов отдельных покупателей, а не коммерческого кредитора.

Для покупателей эта схема привлекательна тем, что собственность часто продается по ценам ниже рыночной стоимости и с перспективой высокой отдачи от аренды после завершения строительства. Потенциальная отдача от инвестиций значительно выше, чем отдача от традиционных инвестиций в недвижимость. Возникновение долевого строительства в РФ является следствием перехода к новой экономической модели в конце 20 века.

Банки не кредитовали застройщиков из-за следующих причин:

1. Брать деньги в банке было невыгодно из-за огромных процентов по кредитам, так в 1990-ых средняя ставка по кредиту была приблизительно равна 120% .
2. Не многие банки были готовы кредитовать строительство, и не всегда выдавали достаточную для всего проекта сумму.
3. Если банки и кредитовали строительство, обязательным условием ставили получение части в готовом доме.

Эта система развития рынка недвижимости формировалось по образцу аргентинской модели, где она помогла простым людям приобрести жилье благодаря чему число владельцев недвижимости в Аргентине выросло почти в десять раз, и рассматривалась как выход из российского жилищного кризиса.

В России проблемы долевого строительства разделились на 2 группы:

1. Неопределенные сроки строительства и мошенничество.

Большинство проектов, связанных с ДДУ, были отложены по причинам, связанным с затратами, которые позже оказались простым мошенничеством. Всего в Российской Федерации насчитывается от 40 000 до 120 000 «обманутых дольщиков» – людей, которые заплатили деньги за новые квартиры, но не могли заселиться, потому что строительство никогда не заканчивалось. Эта проблема существует больше десяти лет.

2. Отсутствие правового регулирования.

Первые обманутые дольщики начали появляться еще в 1990-х годах. До 2000 года эта сфера практически не регулировалась, но в 2004 году был принят целый ряд законов о доступном жилье, которые включали новые градостроительные и жилищные кодексы, а также положения о долевом строительстве. На сегодняшний день наказания в этой сфере довольно смешные : штрафы для юр лиц начинаются от 20 до 500 тысяч ,что при больших объемах строительства практически не заметны

30 декабря 2004 вступил в силу первый закон регулирующий сферу Долевого строительства

Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости » . А также Федеральный Закон N 175-ФЗ » О внесении изменений в Федеральный Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»  Этот закон принят был для того чтобы защитить права и деньги покупателей квартир, однако в закон принятый в 2004 года имел множество белых пятен, которые позволяли мошенникам забирать деньги и не строить жилье. Внесенные изменения в 2018 году помогли улучшить данную ситуацию были приняты следующие поправки, ужесточающие контроль над застройщиками, так в статье 3 Федерального Закона 214-ФЗ говорится, что застройщик обязан :

1. Вложить не менее 10% собственных средств от планируемой суммы строительства
2. Обеспечить отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства
3. Не превышать расходы на свои нужды более чем 10% от стоимости проекта
4. Не привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
5. Не совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
6. Не привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство.
7. Не использовать имущество, принадлежащее застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц
8. Иметь только одно разрешение под строительство (Рф, 2004)

Данные поправки в ФЗ-214  фактически сводят на нет главный плюс долевого строительства — это возможность купить жилье на стадии котлована по цене гораздо ниже средней. Теперь привлекать средства таким образом будет нельзя, а выполнять обязательства перед дольщиками и выполнять все эти обязательства не захотят, и можно сказать что такая схема потеряет смысл поэтому застройщики начали в ускоренном темпе получать разрешения по старым правилам, пока не наступил негативный эффект от новых поправок

«Дорожная карта» от 21 декабря 2017 года закрепляет переходный период и завершающий.

С 1 июля 2018 года запрещена регистрация новых ЖНК, а также закреплен переход к проектному финансированию строительства банками. Строительные компании обязаны иметь специальный счет в одном из уполномоченных банков (всего таких 60, по состоянию на первое ноября 2018 года ), операции по которому будут жестко регулироваться банком. Для финансирования строительства могут быть использованы:

• Собственные средства (вложения акционеров, уставной капитал и так далее их объем не должен быть меньше 10% от всей суммы строительства)
• Эскроу-счет – это счет, на котором замораживаются деньги до исполнения обязательств застройщиком
• Жилищно – накопительные кооперативы и кредиты банков.
• Увлечение штрафов за нарушение КОАП РФ в данной сфере

Разберемся как работают эскроу-счета. Здесь участвуют три стороны покупатель, продавец и эскроу – агент. Застройщик не может использовать средства на финансирование строительства, только на платежи по кредиту. Благодаря этой системе участник долевого строительства может расторгнуть договор ДДУ, если застройщик не введет дом в эксплуатацию, и получить обратно вложенные средства.

2) Правительство создало Национальный реестр для дольщиков, жилье которых просрочено более чем на 9 месяцев, с тем, чтобы ускорить рассмотрение их жалоб.

3) Министерство строительства сообщило, что получило от правительства проекты по решению проблем России с обманутыми дольщиками, а на вице-губернаторов по всей стране возложена задача по реализации этих планов. В прошлом году правительства регионов завершили 140 остановленных жилищных проектов, и чиновники говорят, что к концу года закончат еще 360.

4) Президент РФ  подписал указ о поэтапной ликвидации долевого строения по всей России в ближайшие три года.

1. Средства на эскроу-счетах не будут защищены полностью, так как стоимость квартир превышает максимальную страховку депозита.
2. Объем капитала, необходимый для финансирования этих проектов, доступен лишь небольшой группе банков. Из 60 банков, уполномоченных на финансирование строительства, не больше 10 банков могут позволить себе финансировать строительство и не нарушая Н6 ЦБ РФ , при среднестатистической стоимости одного квадратного метра жилья в 41137 рублей.
3. При переходе на стопроцентное кредитование изменятся условия на рынке: часть застройщиков обанкротится, из-за этого предложение жилья будет сокращаться. У застройщиков, кроме собственных средств, останется возможность взять кредит, а это проценты. Следовательно, дополнительные издержки лягут на покупателя, и жилье станет дороже.
4. Слишком большие ожидания от инвесторов
5. Чрезмерный надзор со стороны уполномоченных Органов РФ
6. Так усиление роли банков в данной системе может привести к появлению неконкурентной среды, в которой именно банки будут определять, кого они будут кредитовать.

1. В данный момент рынок первичного жилья в России «перегрет». Так по данным МОСГОРСТАТА за 2017 год в Москве ввели в эксплуатацию 3,385 млн кв. м., а реальный спрос колеблется в районе 1,85 млн кв.м. Предложение превышает спрос почти в 2 раза. После отмены долевого строительства застройщики будут вынуждены сократить предложение в силу недостаточности финансирования. Это приведет рынок в точку равновесия.
2. На рынке сократится количество застройщиков
3. Отказ от ДДУ на начальных этапах строительства заставит брать кредиты в банках это увеличит издержки застройщиков, что однозначно приведёт к увеличению цен.
4. Административный барьер для компаний, осуществляющих свою деятельность менее 3 лет, по ФЗ 214 они не смогут вести строительство.
5. Вектор смещается в сторону банков, они контролируют процесс строительства, застройщик обязан предоставлять банку всю информацию обо всех подрядчиках, привлеченных к работе.
6. Покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии «котлована». Основным преимуществом долевого строительства была возможность инвестировать на раннем этапе, что позволяло купить недвижимость по цене заметно ниже рыночной. Когда вступит в силу новый закон, покупатели все еще смогут приобретать жилье на стадии котлована, но выгоды с этого уже не будет. Цена уже будет исходить из будущих перспектив, а не текущих.

Международный опыт неоднократно показывал, что строительные проекты, финансируемые покупателями, чаще всего были неудачными и приводили к огромным потерям вложенных средств. Будь то проекты в Великобритании, Индии, ОАЭ или других странах, эта система строительства неоднократно разочаровывала инвесторов. Россия предприняла позитивные шаги для защиты своих граждан и инвесторов от подобных схем, приняв новое законодательство и даже перейдя к поэтапному отказу от долевого строительства в ближайшие три года. Тем не менее, законодательство имеет несколько недостатков, которые не предвещают ничего хорошего для сектора недвижимости в России, а также не способствуют решению жилищного кризиса, который продолжается в течение многих лет в стране. Для решения этих проблем и стимулирования роста в этом секторе необходимы дополнительные инвестиции и новые методы финансирования. До тех пор правительство может только попытаться поймать как можно больше мошенников и попытаться закончить как можно больше незавершенных проектов, которые разбросаны по всей России.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Конджакулян К.М. Исполнительная власть и институт президенства: вопросы соотношения. (административно-правовое исследование на примере Российской Федерации и Республики Армения)М., Юрлитинформ, 2013.
3. Конджакулян К.М. Административная ответственность за нарушение избирательных прав в Российской Федерации и Республике Армения. М.: Юрлитинформ, 2014.
4. Конджакулян К.М.  Исполнительная власть в Республике Армения // Государственная власть и местное самоуправление, 2012, № 1.
5. Конджакулян К.М. Некоторые институциональные аспекты  государственного управления: проблемы и пути совершенствования (сравнительное исследование) // Государственная власть и местное самоуправление. 2015. № 1. 
6. Конджакулян К.М. Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации  и Защитник в Республике Армения  в системе органов государственной власти // Закон и право. № 12. 2015. 
7. Конджакулян К.М.  Президент в системе и структуре федеральных органов исполнительной власти // Конституционное и муниципальное право. 2010. № 5.
8. Конджакулян К.М. Сущность института президентства в РФ и РА //  Конституционное и муниципальное право. 2010. № 10.
9. Конджакулян К.М. Предложения по усовершенствованию функциональных характеристик правительств Армении и России (Сравнительно-правовое исследование) // Право и образование. 2015. № 2.
10. Конджакулян К.М. Административная ответственность в РФ и РА: понятие и сущность // Российская юстиция. 2013. № 4.