Сегодня аренда предприятий является достаточно редким явлением. Для этого существует несколько причин: неточные формулировки в законодательстве и отсутствие практики применения данных норм. Предприниматели часто заменяют договор аренды предприятия договором о передаче во временное владение некоторого имущества.
Предметом договора аренды предприятия является какое-либо предприятие, поэтому для такого договора предусмотрено специальное регулирование. Предприятие, как вид имущества, имеет сложный характер, оно состоит из вещного и обязательственного элементов. Поэтому договор аренды предприятия имеет комплексный характер. В нем присутствуют договоры, на основании которых передаются права пользования и владения конкретной вещью. Таким образом, одна часть договора будет иметь те особенности, которые имеет договор аренды имущества в форме вещей.
Другой частью договора являются условия по передаче прав на имущество. Долги предприятия также являются имуществом и передаются по правилам, указанным в статьях 391 и 392 Гражданского кодекса. Для перевода долга необходимо согласие кредиторов.
Третьей частью договора являются права особого рода. Например, право на товарный знак, передача имущественных прав, знак обслуживания и так далее.
Сторонами в договоре аренды предприятия всегда являются предприниматели. Число экземпляров такого договора, как договор аренды предприятия не может быть меньше, чем количество сторон в договоре. Такой договор должен подлежать обязательной государственной регистрации как сделка с недвижимостью, которой является предприятие. Договор является заключенным только после данной регистрации.
Для передачи предприятия требуется провести инвентаризацию ценностей, получить согласие кредиторов на перевод долгов и т.д. Так как имущество должно быть передано в исправном состоянии, арендодатель должен произвести необходимый ремонт либо заменить неисправное оборудование, освободить помещения от имущества, которое не отдается в аренду. Также арендодатель должен составить баланс, который отражает активы и пассивы предприятия. Завершающим этапом является составление и подписание передаточного акта.
Передаточный акт – документ, который удостоверяет состав имущества, которое передается арендатору согласно договору аренды предприятия. Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя в том случае, если договором не предусмотрены другие условия. Аренда предприятия обеспечивает арендатору возможность экономической эксплуатации арендованного имущества, а именно максимально возможную свободу совершения с этим имуществом юридических и фактических действий.
Арендатор может свободно распоряжаться материальными ценностями только в нескольких случаях. Если это не приведет к уменьшению стоимости предприятия, если при этом не нарушаются условия договора аренды и если в договоре аренды предприятия не предусмотрено получение согласия арендодателя на такие действия.
Арендатор обязан поддерживать предприятие в хорошем состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта. Так как эксплуатация предприятия осуществляется арендатором, то и расходы также возлагаются на него. Следует отметить, что данная обязанность возлагается на арендатора, если в договоре не предусмотрено другое распределение расходов.
Согласно пункту 1 статьи 656 гражданского кодекса РФ по договору аренды предприятия арендатору передаются во временное пользование все земельные участки, здания, постройки, оборудование и другие средства. Однако такие средства как запасы сырья, топлива и т.п. тоже передаются арендатору, но условия их передачи оговариваются в договоре. Значит, что арендодатель сам решает, что передать арендатору, а что оставить себе.
Вместе с основными и оборотными средствами арендатор получает имущественные права и права неимущественного характера. Порядок и условия передачи этих прав оговариваются в договоре. Что же происходит с людьми, работающими на предприятии, которое передается в аренду? Работники заключали трудовые договоры с арендодателем. Однако при передаче предприятия в аренду оно переходит во владение другому юридическому лицу, но работников нельзя передать вместе с предприятием. Работников можно устроить на работу в другую организацию, но только с их письменного согласия.
В Трудовом кодексе не указан механизм взаимодействия работников и арендодателя, поэтому арендодателю и арендатору приходится самостоятельно разрабатывать систему взаимоотношений между ними и работниками, а при возникновении спорных вопросов придется решать их в судебном порядке. Можно посоветовать арендатору и арендодателю решить между собой вопрос о переводе работников в другую организацию. Арендодатель обязан предупредить работников о сдаче предприятия в аренду не позднее чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду. Данное предупреждение должно быть изложено в письменной форме. Работники имеют право отказаться от такого перевода, но в любом случае необходимо получить от работников письменное заявление. Те работники, которые согласились на перевод, увольняются и заключают новый трудовой договор с арендатором. Следует отметить, что нельзя устанавливать испытательный срок для переведенных работников. Те работники, которые не согласились не перевод, увольняются. Но в трудовом кодексе нет основания для увольнения, с помощью которого можно описать возникшую ситуацию. Скорее всего, арендодателю придется увольнять работников по пункту 2 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации, который говорит о расторжении трудового договора в связи с сокращением штата.
Существует еще один немаловажный вопрос. К каким налоговым последствиям приводит передача предприятия в аренду? Необходимо доказать, что не произошла безвозмездной передачи и во время передачи в аренду не возникает реализация. Доказательством этого является то, что передача происходит лишь на время, а собственником предприятия остается арендодатель. Значит, что арендодатель и арендатор не обязаны платить налог на прибыль. Но участники сделки обязаны платить этот налог в дальнейшем, когда каждый начнет получать свою прибыль от этой сделки. Нельзя также уверенно сказать о том, что у арендодателя не появится никаких обязательств по НДС. Если отдельно рассмотреть каждый элемент имущественного комплекса, передаваемого в аренду, то возникают некоторые проблемы с НДС. Проблемы с НДС возникают при передаче арендатору чужой задолженности. Если арендатору передается не только имущество, но и задолженность пере покупателями по суммам уплаченных ими авансов, то арендодатель обязан восстановить НДС. Иначе арендодатель не сможет передать арендатору полную сумму задолженности перед покупателями.
В заключение нужно сказать, что аренда предприятия не простое дело, во-первых, к новому владельцу переходит не только имущество, но и долги, кредиты, которые нужно погашать на правах предыдущего владельца. Для заключения договора необходимо письменное подтверждение, а в некоторых случаях и государственная регистрация. Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно если речь идет о неуплате какого-то процента имущества предприятия. Договорные отношения регламентируют экономическую и предпринимательскую деятельность, а также позволяют обеспечить законность сделки.
Литература
- Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля 2004 г.). // «Российская газета» от 20 ноября 2002 г.
- Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // «Российская газета» от 25 декабря 1993 г.
- Працко Г.С. Порядок общества: теоретико-правовые основания// Издательство Ростовского университета г.Ростов-на-Дону от 2006 г.
- Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ (с изм. и доп. от 24, 25 июля 2002 г., 30 июня 2003 г., 27 апреля, 22 августа 2004 г.) // «Российская газета» от 31 декабря 2001 г.
- Grazhdanskij processual’nyj kodeks RF ot 14 nojabrja 2002 g. N 138-FZ (GPK RF) (s izm. i dop. ot 30 ijunja 2003 g., 7 ijunja, 28 ijulja 2004 g.). // «Rossijskaja gazeta» ot 20 nojabrja 2002 g.
- Konstitucija Rossijskoj Federacii (prinjata na vsenarodnom golosovanii 12 dekabrja 1993 g.) // «Rossijskaja gazeta» ot 25 dekabrja 1993 g.
- Pracko G.S. Porjadok obshhestva: teoretiko-pravovye osnovanija// Izdatel’stvo Rostovskogo universiteta g.Rostov-na-Donu ot 2006 g.
- Trudovoj kodeks Rossijskoj Federacii ot 30 dekabrja 2001 g. N 197-FZ (s izm. i dop. ot 24, 25 ijulja 2002 g., 30 ijunja 2003 g., 27 aprelja, 22 avgusta 2004 g.) // «Rossijskaja gazeta» ot 31 dekabrja 2001 g.
