АНАЛИЗ ФАКТОРОВ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ВЕДЕНИЯ САДОВО-ОГОРОДНИЧЕСКОГО ТОВАРИЩЕСТВА НА ПРИМЕРЕ Г. ЯКУТСКА

Введение

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Факторы развития рынка земли

Земля обладает двойственной природой и может рассматриваться как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на который могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех функций, которые она выполняет. А как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена [5].

К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением [1]. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором [4]. В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

• сельскохозяйственного использования;
• жилой застройки;
• общественного использования объектов капитального строительства;
• предпринимательства;
• отдыха (рекреации);
• производственной деятельности;
• транспорта;
• обеспечения обороны и безопасности;
• деятельности по особой охране и изучению природы;
• лесного хозяйства;
• водных объектов;
• общего пользования территории.

Участки для личного пользования можно использовать:

– для сельского хозяйства;

– личного подсобного хозяйства на полевых участках;

– индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

– личного подсобного хозяйства (ЛПХ);

– ведения садово-огороднического хозяйства.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно объединить в следующие основные группы [5]:

• социальные и демографические особенности;
• общая экономическая ситуация;
• правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
• природные условия и окружающая среда;
• физические и качественные характеристики земельного участка;
• расположение земельного участка;
• доход, который можно получить, используя земельный участок.

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2].

Наиболее важными факторами стоимости являются [3]:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Состояние рынка земли в г. Якутске

В сегменте садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка, рынок г. Якутска характеризуется значительным многообразием, и существенную часть рынка занимают земельные участки для дачного строительства и малоэтажной застройки под индивидуальное жилищное строительство.

Таблица 1. Сведения о распределении земельных участков по видам разрешенного использования.

Таблица 2. Тепловая карта земельных участков по г. Якутску.

Наиболее активный спрос и предложение на земельные участки под ИЖС и дачное садоводство прослеживаются в городской черте, в таких районах, как «Сергеляхское шоссе», «Покровский Тракт», «Хатынг Юряхское шоссе», «Объездное шоссе». Из данной категории земельных участков наиболее востребованы земельные участки с возможностью переоформления в ИЖС или уже оформленные под ИЖС для проживания и прописки.

Вывод

Общий обзор рынка земель показывает, что стоимость земель на территории г. Якутска зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

• Местоположение участка (направление);
• Площадь участка;
• Наличие или отсутствие коммуникаций;
• Форма и рельеф участка;
• Качество подъездных путей.

В доступные источники информации о ценах на рынке земельных участков, предназначенных для дачного использования и размещения малоэтажной застройки г. Якутска, представлено достаточно большое количество объявлений о продаже как застроенных, так и незастроенных участков данного назначения.

Наибольшее количество земельных участков расположены на Намский и Покровский тракт, Сергеляхское, Окружное и Хатынг-Юряхское шоссе.

Список литературы:

[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ

[2] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

[3] Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

[4] Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

[5] С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

[6] Информация о результатах государственного мониторинга земель (аналитическая записка) [Электронный ресурс] // Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/upload/Doc/16-upr/

Literature:

[1] Land Code of the Russian Federation of 10.25.2001 № 136-FZ

[2] Federal Law of July 29, 1998 № 135-FZ On Appraisal Activities in the Russian Federation

[3] Order of the Ministry of Property of the Russian Federation dated 06.03.2002 № 568-r “On approval of guidelines for determining the market value of land plots”

[4] Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of September 1, 2014 № 540 «On approval of the classifier of types of permitted use of land»

[5] C.V. Gribovsky, E.N. Ivanova, D.S. Lviv, O.E. Medvedev Property Valuation. — M.: INTERREKLAMA, 2003

[6] Information on the results of state land monitoring (analytical note) [Electronic resource] // Federal State Registration, Cadastre and Cartography Service. — Access mode: https://rosreestr.ru/upload/Doc/16-upr/