В 1991 году Россия возобновила свой самостоятельный исторический путь и совершенно очевидно оказалась на перепитие: Будучи долго и глубоко интегрированной в союз советских социалистических республик, по сути, в иное государственное образование, со своей экономикой, со своим народонаселением, с иной территорией, со своими представлениями о суверенитете, страна, связанная необходимостью двигаться в унисон марксистко-ленинской идеологии, устремленная в светлое коммунистическое будущее, обнаруживает себя перед лицом новой политической реальности. Эта реальность невидимой руки рынка, примата частной собственности, господства норм международного права и разделения властей. Очевидно, для того чтобы обеспечить конкурентоспособность в сложившихся условиях, необходимо было разработать и принять новейшие «программные» положения, которые бы ознаменовали собой те монументальные идеи и принципы, опираясь на которых зиждется теперь государство.
Гражданский кодекс Российской Федерации 1994-2006 гг. (далее- ГК РФ) и обозначил собой новую веху в истории нашей страны. Будучи логично обусловленным Конституцией РФ, ГК РФ развивает и детализирует идеи частной собственности, свободы договора, равноправия сторон, в том числе, становится источником регулирования для отдельных правовых институтов (наследование, право собственности, отдельные договорные обязательства, залог). В частности, об одном и таких правовых институтов, пойдет речь ниже.
В свою очередь, Семейный кодекс 1995г (далее-СК РФ) регулирует отношения между специальными участниками гражданского оборота: супругами, детьми, родителями, их взаимодействие друг с другом, с третьими лицами, а также с государственными органами. С точки зрения общества и государства, институты, которые СК РФ ставит во главу угла (укрепление семьи, невмешательство кого-либо в дела семьи, беспрепятственное осуществление членами семьи своих прав), являются важнейшими и основополагающими. Нам показалось интересным изложить идею взаимодействия двух институтов двух различных отраслей права, залог и правовой режим имущества супругов, в контексте современного развития законодательства и общественных отношений.
Следует начать с положения ст. 34 СК РФ , в ГК это ст. 256, «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью», далее в статье обозначены некоторые исключения и конкретные виды возможного имущества. Общеизвестно, эта статья нормативно закрепляет правовой режим имущества супругов, нажитого ими как во вне, так и во время брака. Необходимо так же напомнить содержание п .3 ст. 35 СК «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга» (при отсутствии такого согласия, супруг может признать сделку недействительной) и ст. 339.1 ГК РФ «Залог подлежит государственной регистрации..». Так как здесь далее речь пойдет преимущественно о залоге супругами недвижимого имущества, это подпадает под действие вышеуказанной статьи о необходимости согласия второго супруга на приобретение/залог такого имущества. Пожалуй, здесь ещё нам понадобится положение ст. 37 ГК «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог…», это в случае, когда в среди приобретателей по сделке с недвижимым имуществом будет являться несовершеннолетний. Современная динамика общественной жизни вовлекает всё больше финансовых инструментов: наличные/безналичные денежные средства, банковские переводы, чеки, валюта. Наиболее распространённым способом вовлечения денежных средств в гражданский оборот, является заключение заёмщиком кредитного договора с кредитором[1]. И именно благодаря конструкции, заложенной в статьи ГК и ФЗ о залоге недвижимого имущества «ипотеки», о возможности возникновения залога не только на основании договора, но и в силу закона, если такое имущество было приобретено за счёт кредитных денежных средств, даёт возможность кредитным организациям не только обеспечить, но и быть уверенным в исполнении должником своих обязательств[2]. С таким уровнем теоретической осведомленности, исключая специальное регулирование (ФЗ о Залоге недвижимости «ипотеке», ФЗ о Государственной регистрации недвижимости, ФЗ об органах опеки и попечительства и другие, кои мы будем привлекать по востребованию), мы можем приступить непосредственно к изложению практических задач.
Первая проблема касается больше делопроизводства, а не нормотворчества, как такового. Общеизвестно, что при выдаче/смене паспорта, в графе «семейное положение», из которого обычно контрагент может узнать о необходимости наличия/отсутствия согласие второго супруга на распоряжение недвижимым имуществом, работники паспортно-визового отдела МВД переносят лишь последний штамп (о разводе или заключении брака, в случае расторжения брака до выдачи нового паспорта, штампы могут быть не перенесены вовсе). Какие могут быть в данном случае правовые риски? В-первую очередь, приобретатель у супруга такого недвижимого имущества согласие на отчуждение которого, у второго супруга, не было получено, несёт риск признания сделки недействительной[3] и, как следствие, двойная реституция всего полученного сторонами по сделке. Залогодержатель, если имущество было приобретено за кредитные средства, несет риск утраты предметы залога. Это не всего-навсего бытовые неудобства, связанные с перемещением и транспортировкой покупателя в связи с необходимостью покинуть вновь приобретенное имущество, но так же и риск понести существенные расходы в том числе по демонтажу, переустройству или перепланировке тех улучшений, которые произвёл покупатель (так как закон связывает стороны необходимостью передать по сделке, признанной недействительной, всё полученное по сделке в первоначальном виде, с учетом износа, а срок исковой давности по иску супруга, чье согласие не было получено – 1 год с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки). Во- вторых, суд в деле № (на момент заключения договора долевого участия, участник долевого строительства состоял в браке с одним лицом, а на момент государственной регистрации права собственности на готовый объект, — с другим) недвусмысленно даёт понять, что при отчуждении уже готового объекта третьему лицу, продавцу понадобится согласие уже двух супругов от двух брачных союзов, существовавших на момент регистрации ДДУ и на стадии уже готового объекта, что влечёт уже риск признания сделки недействительной, помноженный надвое, от двух разных субъектов[4]. В- третьих, ЕГРН может внести сведения в графу «правообладатель(-и)» лишь одного супруга, если только он является приобретателем по сделке несмотря на то, что конкретно именно на это имущество по-прежнему будет распространяться режим общей совместной собственности супругов. Да, существует принцип публичности реестра, но он не связывает регистрирующий орган необходимостью ставить в известность третьих лиц о семейном положении собственника поставленного на кадастровый учёт объекта недвижимости[5]. Следует добавить к тому же, что согласие супруга, в том случае, если срок в нём не установлен, считается бессрочным. То есть, однажды дав своё согласие на отчуждение совместно нажитого имущества, исходя из тогдашних представлений о ценообразовании, о собственном благополучии, второй супруг, уже будучи вне брака, может реализовать это имущество и через 3, и через 5 и через 10 лет.
Ещё, на что в этом исследовании хотелось бы обратить внимание, это взаимодействие родителей, как законных представителей своих детей, и Органов опеки и попечительства. Нам уже известно, что на распоряжение имуществом, его частью (отчуждение, залог) необходимо их предварительное согласие контролирующих органов[6]. Чтобы интересы ребёнка не нарушались, а материальное положение не ухудшалось, в случае отчуждения недвижимого имущества (доли) принадлежавшего несовершеннолетнему, Орган опеки и попечительства формулирует своё типовое согласие так: Разрешить продать эту квартиру, и приказываю (одновременно или в последующем, в течение 30 дней) зарегистрировать право собственности несовершеннолетнего в другом жилом помещении по такому-то адресу. На практике складывается следующая ситуация, родители вместе с детьми продают квартиру в одном регионе и переезжают на постоянное место жительство в другой, или даже в другую страну (например, в Казахстан). Таким образом, Орган опеки и попечительства обязывает зарегистрировать право собственности несовершеннолетнего, а вместе с ним и ипотеку, если объект приобретается за счёт кредитных средств, в месте, где правовое регулирование залога, обращения взыскания на него, режима собственности имущества супругов, не говоря уже о наличии/отсутствия там публичного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кардинально разнится с нашим. Посему, считаем разумным указать на необходимость оставаться в рамках собственной юрисдикции или на возможность расширения её путём заключения международных договоров и/или договоров о сотрудничестве, в том числе по вопросам деятельности Органов опеки и попечительства.
Подводя итог всему вышесказанному, считаем законодательство в сфере регулирования залога недвижимого имущества супругов достаточно исчерпывающим. Немногие вопросы, которые остаются проблемными на практике могут быть решены путем совершенствования делопроизводства, должностных регламентов и инструкций тех служб и органов, которые непосредственно или косвенно взаимодействуют со сторонами залоговых правоотношений.
Источники:
- Воронова С.В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: учебное пособие. Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2013. — 260 с.
- Маковская A.A. Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве // Закон. — 2016. — №8. — С. 31.
- Приходько И. Недействительность сделок и арбитражный суд: процессуальные аспекты // Хозяйство и право. — 2015. — №5. — С. 18-29.
- Павлодский Е.А. Залоги и ипотека // Хозяйство и право. — 2017. — №2. — С.82- 85.
- Пулова Л.В. Проблемы залоговых отношений в арбитражной практике // Право и экономика. — 2013. — №5. – С. 15-16.
- Суханов Е.А. Гражданское право: В. 2 т. Т 1.: 2-е изд., перераб. и доп. — М.: БЕК-М, 2018. – 532 с.
[1] Павлодский Е.А. Залоги и ипотека // Хозяйство и право. — 2017. — №2. — С.82- 85.
[2] Воронова С.В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: учебное пособие. Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2013. – 260 с.
[3] Приходько И. Недействительность сделок и арбитражный суд: процессуальные аспекты // Хозяйство и право. — 2015. — №5. — С. 18-29.
[4] Маковская A.A. Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве // Закон. — 2016. — №8. — С. 31.
[5] Суханов Е.А. Гражданское право: В. 2 т. Т 1.: 2-е изд., перераб. и доп. — М.: БЕК-М, 2018. – 532 с.
[6] Пулова Л.В. Проблемы залоговых отношений в арбитражной практике // Право и экономика. — 2013. — №5. – С. 15-16.
