Оценка квартиры, является достаточно востребованной услугой. Независимая оценка квартиры предполагает, что незаинтересованный специалист, обладающий профильным образованием и прошедший аттестационную проверку, произведет экспертизу объекта с целью определения его стоимости. При продаже имущества значение величины стоимости важно, потому что именно эту сумму получит продавец или заплатит покупатель.
Перед проведением оценки квартиры определяются следующие ключевые факторы: местоположение объекта и точный адрес; тип объекта; количество комнат; площадь (общая и жилая); тип дома (панельный, кирпичный); этажность; наличие балкона/лоджии; а также прочие характеристики.
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих на ценность рассматриваемого объекта оценки. Coглacнo Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», оценщики мoгyт иcпoльзoвaть тpи мeтoдa pacчeтa — cpaвнитeльный, дoxoдный и зaтpaтный.
Доходный. Cyть дoxoднoгo мeтoдa зaключaeтcя в cлeдyющeм. Cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт oцeнки oпpeдeляют кaк иcтoчник бyдyщиx дoxoдoв. To ecть oцeнщик oпpeдeляeт пoтeнциaльнyю пpибыль oбъeктa c мoмeнтa oцeнки дo зaвepшeния экcплyaтaции.
Сравнительный. Оценщик находит на рынке аналогичные объекты и сравнивает их с оцениваемым, при необходимости вводя корректировки, что дает наиболее точные результаты. Ocнoвнoй тeзиc мeтoдa в тoм, чтo пoкyпaтeль нe зaплaтит зa нeдвижимocть цeнy бoльшe, чeм тa, пo кoтopoй мoжнo пpиoбpecти тoчнo тaкoй жe oбъeкт.
Затратный. В данном случае рассчитываются затраты на замещение или воспроизводство. Объeкт нeдвижимocти нe мoжeт cтoить бoльшe, чeм cyммa, кoтopyю пpидeтcя пoтpaтить нa eгo cтpoитeльcтвo. Этoт мeтoд иcпoльзyют, кoгдa нyжнo oцeнить oбъeкты недвижимости бeз oтpывa oт зeмeльныx yчacткoв, нa кoтopыx oни pacпoлoжeны.
Алгоритм действий при оценке объектов для купли-продажи следующий:
1) Предварительная консультация. Оценщик определяет стоимость работ по оценке и обсуждает с заказчиком порядок выполнения данной работы.
2) Осмотр объекта, фотографирование, выявление дефектов, анализ характеристик и прочее. Все собранные сведения позволяют дать наиболее точную оценку.
3) Подготовка отчета об оценке для купли-продажи. На данном этапе оценщик с учетом собранных данных просчитывает актуальную рыночную стоимость имущества.
Объектом исследования выступила трехкомнатная квартира по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, Набережная р.Уфы, 37/1. Вид недвижимости: вторичный. Тип дома: панельный. Общая площадь: 71,5 м2. Жилая: 41,4 м2. Этаж: 3/9.
Перед началом оценки квартиры необходимо предъявить следующие документы:
- паспорт собственника;
- паспорт заявителя;
- документ, подтверждающий право собственности;
- документ-основание;
- технический паспорт, содержащий информацию о дате постройки, материале, степени износа и прочих технических характеристиках объекта;
- выписка об отсутствии обременения.
Отчет оценки включает:
- Рыночную стоимость квартиры.
- Максимальную и минимальную стоимость квартиры.
- Разницу между ценой объявления и ценой фактической сделки.
- Стоимость схожих квартир.
Подготовка отчета в среднем занимает от 3 до 6 дней. Изложенная в нем информация считается актуальной на период до 6 месяцев, после чего становится «недействительным».
В приведенном нами случае, после осмотра объекта, с учетом собранных данных, посчитали актуальную рыночную стоимость имущества с применением сравнительного метода. Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры по адресу Набережная реки Уфы, 37/1, Октябрьский р-н, г. Уфа – 6 500 000 руб. Минимальная стоимость – 5 900 000 руб., максимальная – 7 200 000руб.
Таким образом, изучив методы оценки квартиры и алгоритм действий при оценке недвижимости, рассмотрели необходимые документы для оценки.
Библиографический список
- Земельный кодекс Российской Федерации: от 25 октября 2001 г. № 136 – ФЗ [Электронный ресурс]: принят Гос. Думой 28.09.2001 г. : одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г. : (ред. от 30.12.2015) : (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // СПС «Консультант Плюс».
- Федеральный закон 20.07.2007 г. № 256-ФЗ «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» // СПС «Консультант Плюс»
- Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 01.04.2015. г.) «Об оценочной деятельности в РФ» // СПС «Консультант Плюс»
- Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан: утв. Решением Совета городского округа города Уфы Республики Башкортостан №7/4 от 22.08.2018 г. (ред. от 27.06.2018 г.)
- Викторов, А.В. Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст]: учебное и практическое пособие – М.: Дело, 2014 г. – 98 с.
- Провалова Е.В., Макарцев М.В., Сулейманова А.Ш. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. В сборнике: Проблемы сохранения и преобразования агроландшафтов // материалы Международной интернет-конференции, посвященной 225-летию со дня рождения С.Т. Аксакова. – Уфа, 2016. – С. 177-180.
- Приказ от 20.05.2015 г. № 297 – Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
