ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЦЕЛЯХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В СОВЕТСКОМ РАЙОНЕ ГОРОДА УФЫ

Оценка стоимости имущества при совершении сделок купли-продажи является одним из самых распространенных и наиболее ответственных видов независимой оценки. При продаже имущества значение величины стоимости важно, потому что именно эту сумму получит продавец или заплатит покупатель.

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость представляет собой капитальный объект имущества, неразрывно связанный с землей, перемещение которого невозможно без потери функционального назначения.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

• жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты); 
• коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, складские здания, гостиницы, рестораны); 
• промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания научно-исследовательских институтов); 
• незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых); 
• недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты). 

В данной статье мы рассмотрим такой сегмент как нежилая недвижимость. 

Под нежилыми помещениями понимаются объекты недвижимости, которые не предназначены для проживания, а используются для таких целей, как: хранение, производство, офисная работа, торговля, развлечения и так далее. Услуга их оценки столь же популярна, как и оценка жилой недвижимости.

Цель данной статьи – определить рыночную стоимость нежилого помещения в целях купли-продажи в Советском районе города Уфы.

Уфа — город в Российской Федерации, столица Республики Башкортостан, крупный промышленный, транспортный, спортивный, научный и культурный центр России. Уфа также является религиозным центром, где одновременно существуют различные религиозные культуры. Уфа выбрана для проведения саммитов ШОС и БРИКС в 2015 году, а также для проведения ряда мировых спортивных соревнований.

Советский район — один из семи городских районов города Уфы, расположенный к северу от его исторической центральной части. Дата образования прообраза Советского района: апрель 1938 года, когда за счет разукрупнения были созданы два новых района: Ждановский и Молотовский (с 1957 года — Советский). Это сердце столицы, густонаселённая историческая центральная часть города Уфы. В нем гармонично сочетаются новые дорогие дома, деревянные постройки и двухэтажные «сталинки».

В Советском районе расположены: много памятников архитектуры, крупных промышленных предприятий, железнодорожный вокзал, главные улицы столицы — проспекты Октября и Салавата Юлаева.

Объект оценки: нежилое помещение, находящееся по адресу: город Уфа, Советский район, улица Ленина, дом 99/1, площадью 143,7 кв. м.,  на цокольном этаже 10-ти этажного многоквартирного жилого дома.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении стоимости имущества могут использоваться три подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход[2].

1. Затратный подход. Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе с объектами, недавно сданными в эксплуатацию. Затратный подход используется главным образом при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке. При наличии достаточной информации для использования сравнительного и доходного подходов значимость методов затратного подхода значительно уменьшается, и если его результаты не подтверждаются результатами, полученными методом сравнения продаж или доходным подходом, то к результатам затратного подхода следует относиться с осторожностью. В рамках данной статьи затратный подход к оценке оцениваемого имущества не применялся.
2. Сравнительный подход характеризует взгляд рынка на цену идентичных или аналогичных объектов. Данный подход в большей степени, чем затратный, отражает текущую рыночную ситуацию и тенденции ее развития. Сравнивая продаваемые (или проданные) объекты с оцениваемым объектом, определяя и внося соответствующие поправки на различия, можно определить искомую величину стоимости. Этот подход достаточно точен, но недостаточно учитывает особенности объекта оценки. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Результату, полученному сравнительным подходом присваивается удельный вес 50%.
3. Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщиком приняты ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчётов данным подходом. Весовой коэффициент для доходного подхода принят равным 50% .

Используемые стандарты оценки:

1. Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
2. Федеральный стандарт оценки №1 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;
3. Федеральный стандарт оценки №2 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»;
4. Федеральный стандарт оценки №3 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»;
5. Федеральный стандарт оценки № 7, Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7);
6. МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н) (ред. от 11.07.2016).
7. Стандарты и правила оценочной деятельности Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации оценщиков- Некоммерческое партнёрство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» [1].

Основные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта:

• местоположение;
• назначение;
• общая площадь объекта;
• этаж;
• техническое состояние.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объектов. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет: насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка [3,6].

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Рыночная стоимость определяется сравнительным подходом. Метод сравнения продаж дает наиболее объективную основу для вывода рыночной стоимости оцениваемой недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка [1,2].

Недостаток метода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить[6].

Согласование результатов оценки объекта недвижимости представлены в таблице 1.

Таблица 1 Согласование результатов оценки

Таким образом, в данной статье рассмотрели методы оценки помещения, необходимые стандарты оценки, рассчитали итоговую рыночную стоимость нежилого помещения.

Библиографический список

1. Zemel’nyj kodeks Rossijskoj Federacii: ot 25 oktjabrja 2001 g. № 136 – FZ [Jelektronnyj resurs]: prinjat Gos. Dumoj 28.09.2001 g. : odobr. Sovetom Federacii 10 oktjabrja 2001 g. : (red. ot 30.12.2015) : (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.01.2016) // SPS «Konsul’tant Pljus».
2. Federal’nyj zakon ot 20.07.2007g. N 256 Ob utverzhdenii Federal’nogo standarta ocenki «Obshhie ponjatija ocenki, podhody k ocenke i trebovanija k provedeniju ocenki (FSO N 1)// SPS «Konsul’tant Pljus».
3. Federal’nyj zakon 20.07.2007 g. № 256-FZ «Obshhie ponjatija ocenki, podhody i trebovanija k provedeniju ocenki» // SPS «Konsul’tant Pljus»
4. Federal’nyj zakon ot 29.07.1998 g. №135-FZ (s izmenenijami i dopolnenijami ot 01.04.2015. g.) «Ob ocenochnoj dejatel’nosti v RF» // SPS «Konsul’tant Pljus»
5. Pravila zemlepol’zovanija i zastrojki gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan: utv. Resheniem Soveta gorodskogo okruga goroda Ufy Respubliki Bashkortostan №7/4 ot 22.08.2018 g. (red. ot 27.06.2018 g.)
6. Viktorov, A.V. Ocenka rynochnoj stoimosti nedvizhimosti [Tekst]: uchebnoe i prakticheskoe posobie – M.: Delo, 2014 g. – 98 s.
7. Provalova E.V., Makarcev M.V., Sulejmanova A.Sh. Opredelenie rynochnoj stoimosti ob#ekta nedvizhimosti. V sbornike: Problemy sohranenija i preobrazovanija agrolandshaftov // materialy Mezhdunarodnoj internet-konferencii, posvjashhennoj 225-letiju so dnja rozhdenija S.T. Aksakova. – Ufa, 2016. – S. 177-180.