На сегодняшний день аренда недвижимого имущества является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений, тем самым играет важную роль в развитии бизнеса.
При заключении договора аренды недвижимого имущества и его согласовании, важным аспектом являются условия порядка расчета.
Правовое регулирование арендных отношений недвижимого имущества имеет отличительный характер. Тем самым, ведение бухгалтерского учета в данной сфере деятельности необходимо уделить должное внимание и рассматривать отдельно от общей методики ведения учета других отраслей. Ведение учета арендных отношений в Российской Федерации не предусматривал специальных правил и определялся в рамках договора, заключенный между арендатором и арендодателем. Однако, в 2018 году Министерством Финансов РФ был утвержден ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», применение которого наступит в 2022 году.
В данном Федеральном стандарте наблюдаются кардинальные изменения бухгалтерского учета аренды, которые максимально схожи с особенностями ведения и отражения бухгалтерского учета в международной практике. В стандарте содержатся новые определения, существенно не привычные для российской системы бухгалтерского учета.
Стандарт применяется только в отношении к тем договорам, в которых указан срок аренды.
Изменения коснулись величины задолженности по аренде. Аренда классифицируется по экономическим выгодам и рискам.
Таблица 1
Классификация аренды по экономическим выгодам и рискам
При операционной аренде, арендодатель признает доходы равномерно при соблюдении условий:
- срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды может использоваться;
- предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
- на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
- прочие обстоятельства, говорящие о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель [1]
В состав арендных платежей включены платежи:
- определенные в твердой сумме платежи арендатора, исчисленные исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей, вносимые в установленные сроки;
- переменные платежи, определяющиеся определенным арендным процентом на дату предоставления предмета аренды;
- справедливая стоимость иного встречного предоставления, определенная на дату предоставления предмета аренды (определяется согласно МСФО 16 «Аренда») [2];
- платежи, связанные с продлением или сокращением срока аренды, установленные договором аренды, когда такое изменение учитывается при расчете срока аренды;
- платежи, связанные с правом выкупа предмета аренды арендатором, в случае, когда арендатор намерен воспользоваться таким правом;
- суммы, подлежащие оплате (получению) в связи с гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды [1]
Так же, в ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» говорится о требовании применять ставку дисконтирования при расчете приведенной стоимости арендных платежей. В случае, если ставку дисконтирования невозможно определить, арендатор принимает решение о привлечении заемных средств на срок, сопоставимый со сроком аренды.
Основные требования российских и международных стандартов к учету аренды в отношении определения величины у арендатора и арендодателя представлены в Таблице 2.
Таблица 2
Отличительная характеристика ведения учета арендных отношений согласно ФСБУ и МСФО
|
Операция |
МСФО 16 «Аренда» |
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» |
|
У арендатора |
||
|
1. Первоначальная оценка актива |
По фактической стоимости |
По первоначальной стоимости |
|
2. Обязательство по аренде |
По приведенной стоимости арендных платежей |
По приведенной стоимости арендных платежей |
|
3. Последующая оценка актива |
1) по первоначальной стоимости за вычетом амортизации и накопленных убытков; 2) по переоцененной стоимости тогда, когда актив относится к группе основных средств; 3) по справедливой стоимости тогда, когда актив относится к инвестиционной недвижимости. |
1) по фактической стоимости тогда, когда пользование активом рассматривается в связи с изменением условий договора; 2) по переоцененной стоимости тогда, когда актив относится к группе основных средств; 3) по справедливой стоимости тогда, когда актив относится к инвестиционной недвижимости. |
|
У арендодателя |
||
|
1. Первоначальная оценка актива в виде дебиторской задолженности |
Сумма, равная чистым инвестициям в аренду |
Отсутствует |
|
2. Инвестиции в аренду |
Отсутствует |
Чистая стоимость инвестиций определяется путем дисконтирования их валовой стоимости с использованием процентной ставки. |
|
3. Последующая оценка инвестиций в аренду |
Чистые инвестиции применяются в соответствии с требованиями в отношении обесценения, регламентированные в МСФО 9 |
Чистая стоимость инвестиций применяются в соответствии с требованиями в отношении обесценения, регламентированные в Международных стандартах финансовой отчетности |
|
4. Отражение учета дохода |
Распределение дохода происходит линейным методом |
Распределение дохода происходит равномерно |
|
5. Отражение учета расхода |
1) затраты, понесенные при получении дохода от аренды; 2) затраты на амортизацию; 3) первоначальные затраты, понесенные при согласовании условий договора операционной аренды. |
Отсутствует, но дано указание на то, что доходные вложения в материальные ценности учитываются в порядке, предусмотренном для учета, схожих основных средств. |
Источник: [4]
В результате применения нового стандарта, следует детально изучить все изменения условий при заключении договоров между арендаторами и арендодателями. Данный стандарт требует существенных изменений учетной политики для каждого экономического субъекта применительно к договорам аренды.[3] Безусловно, необходим период для организаций, обуславливающий плавный переход для обязательного применения ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Организации вправе принять решение, с какого года данный стандарт будет досрочно применим в отношении бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Использованные источники:
- Приказ Минфина России N 208н от 16.10.2018 «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314504/
- Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н) (ред. от 16.09.2019) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314504/
- Рекомендация Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25» [Электронный ресурс]. URL: http://bmcenter.ru/Files/R-KpR-Pervoye_primeneniye_FSBU_25_Arenda
- Алексеева Г.И. «Учет аренды в условиях стандартизации бухгалтерского учета и финансовой отчетности» // Международный бухгалтерский учет.-2018 г.-Т.21, №4, — С.425- 465
