Ипотечное кредитования в 2019 году развивалось более низкими темпами по сравнению с предыдущим годом: банками было выдано почти 1,3 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн. рублей. Это на 14 % в количественном и на 5 % в денежном выражении меньше, чем в 2018 г. Основными причинами снижения объемов ипотечного кредитования стали: более высокий уровень ставок, который наблюдался в течение большей части 2019 г., рост цен на недвижимость и сокращение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом из-за увеличения ЦБ РФ риск-весов по таким ссудам. Ипотека, которая традиционно была драйвером роста розничного кредитования, в 2019 году уступила место другим сегментам.
В начале 2019 г. на рынке наблюдался рост стоимости ипотечных кредитов после повторного повышения ключевой ставки в декабре 2018-го. Хотя с лета ставки перешли к активному снижению и к концу 2019-го опустились до 9%, в течение года уровень ставок был выше, чем в 2018-м (в среднем на 0,4 п. п.), что стало одной из причин замедления ипотечного рынка.
Вторая причина ослабления спроса на ипотеку — увеличение цен на недвижимость. Рост цен наблюдался как в сегменте «первички», так и на вторичном рынке, однако стоимость новостроек на фоне изменения механизма финансирования застройщиков росла более активно. Как следствие в 2019-м увеличился разрыв в ценах готового жилья и новостроек. Произошедший в прошлом году переход застройщиков к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета приведет к постепенному росту затрат на строительство по мере того, как будут завершаться проекты, которые сейчас достраиваются по старым правилам.
Цены на городское жильё стабильно растут, и эта тенденция, скорее всего, сохранится. Повышение цен, которое наблюдается сейчас на первичном рынке, связано не с внедрением схемы работы через эскроу-счета и проектного финансирования. Сегодня по новой схеме работает лишь небольшое количество девелоперов, а основной пул проектов реализуется по старой схеме. Поэтому первые результаты этого перехода мы сможем наблюдать лишь в перспективе 1,5–2 лет. Сейчас цены на первичном рынке по-прежнему зависят, прежде всего, от расположения объектов и стадии реализации проекта.
К началу 2020 года потенциал дальнейшего движения ставок вниз в банковском секторе выглядел уже более ограниченным. Однако, по мнению мегарегулятора, задел для снижения все же имелся. Связывали его не только с вероятностью продолжения смягчения процентной политики ЦБ, но и с растущим избытком рублевой ликвидности в банковской системе [1].
Сегмент ИЖК имеет значительный потенциал ускорения роста в 2020 году из-за реализации отложенного спроса на жилье на фоне возобновившегося планомерного снижения процентных ставок с середины 2019 года (в ноябре ставки обновили исторический минимум, опустившись до 9,2%). Регулятор также отмечает, что качество ИЖК «очень хорошее»: по состоянию на 1 декабря 2019 года доля кредитов, платежи по которым имеют просрочку более 90 дней, составляла менее 1,4%.
Доля валютных кредитов, которые представляли определенные проблемы в 2014–2015 годах, составляет менее 0,5%, и это говорит о низких рисках этого сегмента, отмечает регулятор. Вместе с тем в докладе отмечается, что «высокая доля (около 36% в III квартале 2019 года) выдач ИЖК с низким (от 10 до 20%) первоначальным взносом» вызывает «некоторое беспокойство». Однако регулятор отмечает, что показатель снизился по сравнению с IV кварталом 2018 года – тогда доля таких кредитов составляла 43,3%.
Уже сейчас понятно, что события развиваются с существенными отклонениями от базового сценария развития банковского сектора, в том числе ипотечного кредитования. Ухудшились внешние условия: распространение эпидемии коронавируса и резкое снижение цен на нефть. Нет никаких сомнений в том, что квартал был крайне сложным для экономики страны. Режим выходных означает закрытие всех развлекательных заведений, ресторанов и торговых центров, и в базовом сценарии аналитики предполагают, что бизнес вернется к работе в лучшем случае только после майских праздников. Это привело к снижению экономической активности примерно на 20% в апреле, главным образом, заморозки работы сектора услуг и предприятий малого и среднего бизнеса. Также Россия испытывает давление от карантинных ограничений в Евросоюзе – на долю стран ЕС приходится 43% внешнеторгового оборота.
Пока ключевая ставка осталась без изменений: Совет директоров Банка России 20 марта 2020 года принял решение сохранить ее на уровне 6,00% годовых. Однако в дальнейшем Банк России будет принимать решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.
Одна из экономических мер поддержки российской экономике, разработанная Правительством и Банком России для борьбы с последствиями пандемии коронавируса и волатильности на финансовых рынках, касается анализируемой в статье теме.
Принято решение запуска программы льготной ипотеки со ставкой 6,5%. Для поддержки застройщиков также запустят программу выкупа квартир на 50 млрд. руб. и субсидирования ставок по банковским кредитам. Новая программа льготной ипотеки привлечет в стройку 1 трлн. руб.[2].
Специальная льготная ипотечная программа призвана поддержать и самих граждан, и строительную отрасль, дать людям дополнительные возможности с помощью государства улучшить свои жилищные условия. В рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% на покупку нового жилья комфорт-класса. До такого уровня ставка будет субсидироваться государством. Стоимость покупки жилья в ипотеку по субсидированной ставке в Москве и Петербурге не должна превышать 8 млн. руб., в других регионах — 3 млн руб. Пониженная ставка будет действовать весь срок кредита, за такой ипотекой можно будет обратиться до 1 ноября 2020 года.
Запустить программу субсидирования ипотеки для поддержки строительной отрасли во время распространения нового коронавируса ранее предлагала госкомпания «Дом.РФ». Компания предлагала субсидировать ставку до 8%, но на все сделки по покупке новостроек. В этом случае при действии программы до конца 2021 года потребовалось бы 100 млрд. руб. В ходе совещания с Путиным президент группы ПИК Сергей Гордеев также просил рассмотреть возможность запуска программы субсидирования ипотеки, но с более кардинальным снижением ставки — до 4,5%. Гордеев отметил, что застройщики испытывают трудности из-за снижения спроса. Падение спроса со времени введения режима самоизоляции уже составило 65%, а в целом падение в апреле относительно марта составит 70%, предположил Гордеев.
Кроме субсидирования ставок по ипотеке, предложены также следующие меры поддержки строительной отрасли:
Запустить программы субсидирования ставок по банковским кредитам для компаний строительной отрасли. Воспользоваться льготной ставкой смогут компании, которые сохранят занятость сотрудников и возьмут на себя обязательства по завершению строительства домов, запланированных к вводу в строй в 2020–2021 годах. Параметры программы правительство должно разработать до конца апреля. На кредитование строительной отрасли правительство планирует выделить 12 млрд. руб.
Докапитализировать Фонд защиты прав дольщиков на 30 млрд руб., эти деньги потратят на достройку домов для обманутых дольщиков.
Предоставить госкомпании «Дом.РФ» государственную гарантию Минфина в размере 50 млрд руб. За счет этого корпорация сможет привлечь кредиты коммерческих банков и напрямую выкупать новые квартиры комфорт-класса у застройщиков.
Увеличить авансы по госконтрактам в инфраструктурном строительстве с 30 до 50%.
По оценкам «Дом.РФ», при озвученных параметрах новой ипотечной программы по ставке 6,5%, в течение 2020 года будет выдано 250–300 тыс. ипотечных кредитов. Это создаст дополнительный спрос на жилье общей площадью около 15 млн кв. м, а всего в отрасль будет привлечено около 1 трлн руб. от банков и граждан. Следует отметить, что банки не менее заинтересованы в запуске новой программы и готовы участвовать в разработке условий программы льготной ипотеки.
В то же время, даже льготная ипотека со ставкой 6,5% может не заинтересовать потенциального клиента. В условиях, когда высока вероятность резкого роста безработицы, уровень ставки по ипотечным кредитам не является ключевым. В текущих условиях спрос на ипотеку определяется не столько ее стоимостью, сколько ожиданиями заемщиков относительно стабильности своих доходов. Из-за опасений по поводу потери работы люди могут отложить решение о покупке квартиры в кредит. Кроме того, банки начали ужесточать политику в отношении ипотеки, в том числе повышать требования к первоначальному взносу.
Для устойчивого роста спроса на ипотечные продукты необходимо обеспечить стабильность доходов населения.
Застройщики также поддерживают программу субсидирования ипотеки. В начале апреля некоторые банки начали повышать ставки по ипотеке, и поэтому ситуация со спросом грозила оказаться хуже, чем во время кризиса 2008 года. Но предложенные меры по ипотеке, очевидно, могут оказать очень серьезную поддержку отрасли.
Помимо субсидирования ставок, стоит также рассмотреть меры об отсрочке сроков выплаты процентов по кредитам. Сейчас у многих компаний просто нет выручки, не из чего платить.
Список использованной литературы
- Информационно-аналитический материал «О развитии банковского сектора Российской Федерации в 2019 году». . // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/Collection/Collection/File/25854/razv_bs_19_12.pdf
- Новая программа льготной ипотеки привлечет в стройку 1 трлн. руб. Власти определились с мерами поддержки застройщиков. // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.rbc.ru/business/16/04/2020/5e9866e39a7947ec3b9b1259
Spisok ispol’zovannoj literatury
- Informacionno-analiticheskij material «O razvitii bankovskogo sektora Rossijskoj Federacii v 2019 godu». . // [Elektronnyj resurs]. – Rezhim dostupa: https://cbr.ru/Collection/Collection/File/25854/razv_bs_19_12.pdf
- Novaya programma l’gotnoj ipoteki privlechet v strojku 1 trln. rub. Vlasti opredelilis’ s merami podderzhki zastrojshchikov. // [Elektronnyj resurs]. – Rezhim dostupa: https://www.rbc.ru/business/16/04/2020/5e9866e39a7947ec3b9b1259
