В странах с переходной экономикой, к которым относится Российская Федерация, оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития. Недвижимость занимает особенное положение в системе публичных отношений, с функционированием которого соединены жизнь и активность людей во всех сферах жизнедеятельности, организации и управления. Без точной рыночной оценки любого имущества невозможно удачное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Характерной особенностью недвижимого имущества можно назвать ее неразрывную взаимосвязь с землей, которая предполагает ее существенную стоимость. За пределами взаимосвязи с земельными участками недвижимые объекты полностью теряют свое значение и в соответствии с этим понижаются в стоимости.
В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации находится в динамичном развитии. Сейчас на рынке недвижимости страны представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками, а так же свободные участки различного назначения [1].
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью [3].
Оценка — наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения. В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 06.08.98 № 135 – ФЗ [2].
В области оценки недвижимости существует важный документ, служащий руководством для многих оценщиков. Это Стандарты Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества, которые были приняты 24 ноября 1995 года. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.Что же касается самого Российского общества оценщиков, то это профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. Их основной целью является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в России [2].
Благодаря конструктивному взаимодействию между государствами оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. На нынешний день активность оценщиков регламентируется стандартами в области оценки и федеральным законодательством.
В теории оценки приносящий доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).
Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости и сравнение оцениваемого объекта с аналогами, стоимость которых «утверждена» рыночной сделкой.
Методы сравнительного подхода: 1) метод сравнительного анализа- один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости; 2) Метод моделирования рыночного ценообразования.
Затратный подход – это совокупность методов оценки объектов недвижимости, основанных на определении затрат по аналогичному объекту, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Методы затратного подхода: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.
Доходный подход – это совокупность методов оценки объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Доходный подход определяет рыночную стоимость объектов недвижимости как сумму будущих доходов. Доходный подход базируется на правиле: чем выше доход, который приносит объект недвижимости, тем дороже он стоит.
Методы доходного подхода: 1) Капитализация доходов — способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала; 2) способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент [1].
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости [4].
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: операции купли-продажи или сдаче в аренду; акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей; привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страхование объектов недвижимости; кредитование под залог объектов недвижимости; внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидация объектов недвижимости; исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [1].
- Для объекта изучения выбран земельный участок для индивидуальной жилой застройки, который находится в Дюртюлинском районе Республики Башкортостан. Рассмотрим стоимость земельного участка методом сравнительного подхода, площадью 1050 кв.м.При применении сравнительного подхода все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке для коммерческого использования, при этом предложения по продаже рассматривались в период, наиболее приближенный к дате проведения оценки. Стоимость объекта оценки при применении рыночного метода составила 5 390 000,0руб.Цена жилого дома в рамках доходного подхода составляет 5 172 000 рублей.По результатам расчетов сравнительного подхода стоимость оцениваемого земельного участка на дату оценки равна округленно – 452 000 руб.Итоговая стоимость жилого дома общей площадью 171,0 кв. м. с учетом округления составила 5 280 000,0 рублей. Рыночная стоимость жилого дома действительна в течение 6 месяцев с момента оценки. Расчет стоимости недвижимости проводился методом сравнительного подхода. Были учтены цены из объявлений, размещенных на Росриэлтеза последние 3 месяца. Так как средние цены расчитываются ежемесячно, то все данные представлены в динамике.
После оценки стоимости жилой недвижимости оценщиком, собственник выставляет ее на продажу, обращаясь к риэлтерскому агентству. Риэлтерское агентство по поручению владельца жилой недвижимости вступает переговоры с покупателями о величине цены рассматриваемого объекта.
Literatura
- Kas’janenko T.G., Mahovikova G.A Ocenka nedvizhimosti: uchebnoe posobie, 2011.
- Ob ocenochnoj dejatel’nosti v RF Federal’nyj zakon ot 29.07.1998 g. № 135-FZ (red. ot 03.08.2018) / http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ [Jelektronnyj resurs]: Rezhim udalennogo dostupa: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (data obrashhenija 03.01.2020)
- Varlamov A.A., Komarov S.I. Ocenka ob#ektov nedvizhimosti : uchebnik / A.A. Varlamov, S.I. Komarov / pod obshh.red. A.A. Varlamova. – 2-e izd., pererab. i dop.- M. : FORUM : INFRA-M, 2015. – (Vysshee obrazovanie.Bakavlariat.)
- Grjaznova A.G. Ocenka nedvizhimosti: uchebnik. [Tekst] / A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova M.: Finansy i statistika, 2012.
- Ocenka rynochnoj stoimosti nedvizhimosti na primere Djurtjulinskogo rajona Respubliki Bashkortostan. V sb. Agrarnaja nauka v innovacionnom razvitii APK Materialy Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii v ramkah XXVI Mezhdunarodnoj specializirovannoj vystavki «Agrokompleks-2016» S.262-267.
