В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых задач. Из числа этих задач одной из основных считается исследование, анализ и прогнозирование рынка. Рынок недвижимости является одним из наиболее перспективных и динамично развивающихся. Рыночные процессы играют важную роль в развитии всей страны.
Под недвижимостью понимается материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, сооружения), то есть учитывающие физическую сущность объекта.
Одной из востребованных услуг на рынке недвижимости является оценка стоимости жилой недвижимости, которая подразумевает установление рыночной стоимости имущественных прав в отношении оцениваемого объекта (права собственности, пользования и аренды).
При оценке жилой недвижимости учитываются такие особенности, как местоположение, инфраструктура, тип здания, этажность, площадь, планировка, состояние объекта и наличие коммуникаций. Тщательный анализ факторов позволяет определить наиболее вероятную стоимость объекта недвижимости.
Оценка жилой недвижимости дает возможность получить наибольший доход от ее использования, защитить интересы собственников в судебных и налоговых органах. Отчет об оценке объекта жилой недвижимости считается важным доказательством при решении различных вопросов на рынке недвижимости.
Стабильность считается наиболее важной особенностью недвижимости.
Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность на территории РФ, является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятый государственной думой 16 июля 1998 года.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.
Объект, как и любой товар на рынке недвижимости, имеет свою цену. Цена объекта недвижимости — цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда факторов, например наличия аналогов или стабильности рынка.
Зачастую стартовая цена намеренно завышается на 15-20%, чтобы потом отдавать эту сумму в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
В условиях рыночной экономики спрос и предложение оказывают существенное влияние на рыночную цену недвижимости, а также на различные силы, действующие на рынке недвижимости.
В РФ используют три подхода к оценке объектов недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.
Каждый из методов имеет свои преимущества и недостатки.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время, информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости следует полагаться на средние коэффициенты пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости на основе статистики рынка коммерческой недвижимости. При обработке данных принимают специальные меры для защиты кредитора от завышения оценки. Следовательно сравнительный подход имеет наибольший вес.
Доходный подход при оценке объекта с целью купли-продажи не производят, поскольку объект не приносит значительного дохода.
В данной работе в рамках сравнительного и затратного подходах проведено исследование рынка, объекта исследования, и получены значения величин рыночной стоимости индивидуального жилого дома.
При определении стоимости индивидуального жилого дома в рамках затратного подхода использовался метод восстановительной стоимости. Стоимость составила 1 950 000 рублей.
При определении стоимости в рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Стоимость составила 1 700 000 рублей.
При определении стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Стоимость земельного участка составила 900 000 рублей.
На основе этих результатов сделан обоснованный вывод о величине рыночной стоимости объекта, расположенного в МР Чишминский район, которая составила 2 725 000 (два миллиона семьсот двадцать пять тысяч) рублей, с учетом земельного участка.
Список литературы
1 Гранова, И. В. Оценка недвижимости [Текст]: учебник.- СПб: Питер.: 2018. — 208 с.
2 Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости [Текст]: учебник/ [и др.]; под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2019 г. – 486 с.
3 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №256// СПС «Консультант Плюс». Версия Проф.
4 Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон [от 29 июля 1998 № 135-ФЗ]:// СПС «Консультант Плюс». Версия Проф.
