Самым наиболее динамично из всех развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное жилищное кредитование. Столь бурное развитие данного сектора привело к появлению большого количества ипотечных программ на приобретение жилья. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже находится в стадии стабильного развития. Однако кредитные организации продолжают постепенно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг.
В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Ипотечное жилищное кредитование является основным драйвером роста кредитных портфелей коммерческих банков.
В общемировой практике под ипотечным кредитованием принято понимать систему, включающую в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного жилищного кредитования физических лиц. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
— предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
— андеррайтинг;
— принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
— оформление кредитного договора и договора о залоге;
— сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора [1].
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного
кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций — отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например, земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет [2].
Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы — застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
— сумма кредита и размер банковского процента;
— порядок и сроки выдачи кредита;
— порядок и сроки погашения процента;
— описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
— размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
— выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
— контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
— наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
— контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
Результаты анализа организации ипотечного кредитования в коммерческих банках в России позволили выделить следующие ключевые проблемы развития ипотечного кредитования населения в жилищной сфере банка: высокая процентная ставка, ограничение возраста заемщиков, низкий уровень квалификации персонала и сервиса.
В связи с чем, в целях совершенствования развития ипотечного жилищного кредитования населения для кредитных организаций были разработаны следующие мероприятия по повышению эффективности ипотечного кредитования:
-
наращивание ресурсной базы долгосрочного характера;
-
увеличение возрастного предела заемщиков ипотечного кредитования;
-
повышение обеспеченности просроченных ссуд;
-
найм и обучение высококвалифицированного персонала;
-
повышение сервиса обслуживания клиентов.
Источник литературы:
- Сидоренко Е.А., Власенко Р.Д. Особенности конкуренции на российском рынке услуг мобильной связи // Молодой ученый.— 2016.— № 10(114).— c. 870-873.— url: https://moluch.ru/archive/114/30250/ .
-
Мамута, М. Законодательное регулирование сферы потребительского кредитования [Текст] / М. Мамута, В. Тагирова // Деньги и кредит. – 2014. – № 7. – С. 3-6;
-
Мамонова, И. Как банки оценивают кредитоспособность своих клиентов [Текст] / И. Мамонова // Банковская деятельность – 2015. – № 13. – С. 28-32;
-
Комиссарова, М. В. Банковское потребительское кредитование: учебно-практическое пособие [Электронный ресурс] / М. В. Комиссарова // Электронная библиотека ModernLib.Ru. URL: http://modernlib.ru (дата обращения: 08.01.2020);
-
Белоусов, А. Экономические и правовые аспекты развития в Российской Федерации ипотечного кредитования [Текст] / А. Белоусов // Финансы и кредит. – 2014. – № 12. – С. 24-27.
