ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ В ПРОЦЕССЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Долевое строительство в настоящее время стало одним из наиболее распространенных способов обеспечения граждан Российской Федерации жильем. Однако, все большую актуальность и значимость приобретают вопросы обеспечения обязательств в процессе долевого с строительства, что связано с недобросовестными действиями как застройщиков, так и участников долевого строительства. Все указанное диктует необходимость исследования обеспечения обязательств в процессе долевого строительства.

Экономические процессы тесно связаны с необходимостью правового обеспечения соответствующих отношений, как это неоднократно подчеркивалось в научной литературе[1]. Не вызывает сомнения, что долевое строительство затрагивает многие экономические процессы и нуждается в повышенном внимании к вопросам правового регулирования таких отношений.

Основными нормативными правовыми актами в сфере обеспечения обязательств в процессе долевого строительства выступают Гражданский кодекс РФ[2] (далее – ГК РФ) и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[3] (далее – Закон о долевом строительстве).

Соответственно, применяются общие положения обязательственного права, вытекающие из сущности гл. 21 ГК РФ и специализированные нормы. В Законе о долевом строительстве обеспечению обязательств посвящены статьи 12, 12.1 и 13. В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве, момент исполнения обязательств установлен следующим образом:

— для застройщика – это момент подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства);

— для участника долевого строительства – уплата в полном объеме денежных средств, установленных договором и также, как и в случае исполнения обязательств застройщика, необходимо подписание документа о передаче объекта долевого строительства.

Способы обеспечения исполнения обязательств по договору установлены ст. 12.1 Закона о долевом строительстве. Так, обеспечение исполнение обязательств застройщика залогом предусмотрено для:

— возврата денежных средств, которые были внесены участником долевого строительства, в соответствии с законом или договором;

— уплата участнику долевого строительства денежных средств, в связи с возмещением убытков, в качестве неустойки (штрафа, пеней) по причине, что застройщик не исполнил обязательства, просрочил их исполнение или в ином виде ненадлежащим образом исполнил обязательства (передача соответствующего объекта долевого строительства, денежных средств в установленных случаях).

В ст. 13 Закона о долевом строительстве установлено обеспечение исполнения обязательств по договору залогом. Согласно данной норме, между застройщиком и участниками долевого строительства возникают соответствующие отношения, которые характеризуются следующим:

— залог не имеет самостоятельного характера и находится в зависимости от права, которое прямо предусмотрено обязательством;

— залог не становится основанием владения или пользования вещью, при этом залогодержатель наделен правом и возможностями лишить собственника права собственности на определенную вещь (заложенную), в связи с неисполнением обязательств;

— залоговое право выражается в праве на чужую вещь, которая выступает в качестве предмета, соответственно, ее ценность выступает в роли средства обеспечения права требования, а действие залогового права подлежит прекращению, если залогоприниматель заложенную вещь приобретает в собственность;

— залоговое право – это дополнительное отношение, которое непосредственно следует за обязательственным правоотношением, т.е. право залога ранее обязательственного возникнуть не может и подлежит прекращению в связи с прекращением соответствующих обязательственных отношений;

— залоговое право обусловлено обязательственными отношениями, которые возникли в связи с заключением договора, который обеспечен залогом.

Е.П. Титова, М.Н. Рудман указывают на существование в долевом строительстве таких гарантий обеспечения обязательств как банковская гарантия, создание реестра недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков[4]. Действительно, данные средства выступают факторами, которые повышают уровень правовых гарантий для участников долевого строительства.

Хотелось бы отметить позиции ученых относительно отдельных проблем обеспечения исполнения обязательств в процессе долевого строительства. Так, О.И. Лашманов указывает на распространенную проблему с задержкой срока сдачи объектов долевого строительства[5]. Действительно, такая проблема достаточно распространена.

Представляется, что одним из возможных путей решения данной проблемы будет повышение требований к застройщику на этапе согласования проекта будущего долевого строительства. Возможно, также создание специального государственного органа, который будет заниматься вопросами долевого строительства, в частности контролем и надзором, так и повышение требований к застройщику (например, повышение требований к размеру уставного капитала). Очевидно, что на сегодняшний день, вопрос обеспечения обязательств в процессе долевого строительства остается открытым и нуждается в дальнейшей разработке.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.
3. Иншакова А.О. Институциональная неопределенность в догме гражданско-правового регулирования отношений собственности // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2017. № 5 (84). С. 49-56.
4. Лашманов О.И. Проблемы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы // Вестник Марийского государственного университета. 2017. Т. 3. № 3 (11). С. 84-88.
5. Титова Е.П., Рудман М.Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. 2015. № 3 (16). С. 44-46.

Spisok literatury

1. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ pervaya) ot 30.11.1994 № 51-FZ (red. ot 31.07.2020) // Sobranie zakonodatel’stva RF. 05.12.1994. № 32. St. 3301.
2. Federal’nyj zakon ot 30.12.2004 № 214-FZ (red. ot 13.07.2020) «Ob uchastii v dolevom stroitel’stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob»ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» // Sobranie zakonodatel’stva RF. 03.01.2005. № 1 (ch. 1). St. 40.
3. Inshakova A.O. Institucional’naya neopredelennost’ v dogme grazhdansko-pravovogo regulirovaniya otnoshenij sobstvennosti // Nauka i obrazovanie: hozyajstvo i ekonomika; predprinimatel’stvo; pravo i upravlenie. 2017. № 5 (84). S. 49-56.
4. Lashmanov O.I. Problemy zakonodatel’nogo regulirovaniya uchastiya v dolevom stroitel’stve: real’nost’ i perspektivy // Vestnik Marijskogo gosudarstvennogo universiteta. 2017. T. 3. № 3 (11). S. 84-88.
5. Titova E.P., Rudman M.N. Obespechenie ispolneniya obyazatel’stv v dogovorah uchastiya v dolevom stroitel’stve // Evrazijskaya advokatura. 2015. № 3 (16). S. 44-46.

[1] Иншакова А.О. Институциональная неопределенность в догме гражданско-правового регулирования отношений собственности // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2017. № 5 (84). С. 49.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.

[3] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

[4] Титова Е.П., Рудман М.Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. 2015. № 3 (16). С. 44-45.

[5] Лашманов О.И. Проблемы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы // Вестник Марийского государственного университета. 2017. Т. 3. № 3 (11). С. 85-86.