Экономическое управление недвижимостью как процесс формирования доходов и расходов, возникающих при строительстве и эксплуатации вверенного объекта, оказывает большое влияние на эффективность такой деятельности. Однако в настоящее время для развития данного направления управления недвижимостью существует множество проблем как теоретического, так и практического плана.
Среди них можно выделить отсутствие методологических и теоретических основ, способов и методов экономического управления недвижимостью, привязанных и к современным условиям России, и к конкретному местоположению объекта (т.к. рынок недвижимости локален, а местоположение является одним из главных ценообразующих факторов).
Первый и основополагающий шаг управления недвижимостью – формулирование миссии организации, выявление всех составляющих имущественного комплекса и направлений его использования. Инструментарий для формулирования миссии может быть почерпнут в стратегическом менеджменте, как программном способе управления, обеспечивающий согласование целей, возможностей предприятия и интересов владельцев и работающих [2, 5].
При разработке стратегии организации в рамках экономического управления недвижимостью важно осуществить четкую структуризацию действий разработчиков, таких как:
- выработка приоритетов и философии стратегии деятельности;
- качественная и количественная оценка имущества организации;
- прогнозирование внешних условий (экономических, социальных, научно-технических, законодательных);
- маркетинговое исследование;
- выявление приоритетов развития;
- формулировка стратегии управления;
- составление программы развития недвижимого имущества организации в целом и выделение приоритетов развития.
Стратегическое управление недвижимостью позволяет точно сформулировать цели организации по эксплуатации недвижимого имущества.
Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям [1]:
- измеримость – количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и не стоимостные измерители);
- реальность – поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
- четкость и конкретность – точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.
Финансовое управление недвижимостью является важной составляющей его экономического управления, позволяя провести анализ состояния имущественного комплекса и внести своевременные коррективы в работу организации. Оно позволяет выявить прибыльные и убыточные имущественные комплексы, подает сигнал о необходимости определенных изменений в деятельность организации.
Финансовое управление ориентировано на контроль за финансовыми потоками внутри организации, определение конкретных локальных приоритетов расходования денежных средств, работу с клиентами (арендаторами) по оплате ими услуг организации.
Цели финансового управления недвижимостью не должны противоречить стратегическим целям организации и направлены на обеспечение наибольшего дохода организации в рамках конкретных сложившихся внешних условий [3].
Основным назначением маркетинга в системе экономического управления объектом недвижимости в подавляющем большинстве случаев является:
- обеспечение менеджера комплексной информацией о рыночных ставках арендной платы и ценах сделок купли-продажи объектов в различных сегментах рынка недвижимости;
- привлечение на объект потенциальных арендаторов и пользователей услуг;
- поиск и привлечение возможных покупателей управляемого объекта.
Маркетинг в управлении недвижимостью очень тесно связан со стратегическим управлением организацией: установленные им цели переходят в задачи маркетинговых исследований, а от результата последних зависит выполнение стратегических целей и миссии организации [7].
Реализацию представленных основных функций по управлению недвижимостью должен обеспечивать квалифицированный персонал в области:
- маркетинга (создание и ведение баз данных по недвижимости); производства (строительство и реконструкция); эксплуатации;
- финансов (определение источников финансирования недвижимости и целесообразности капитальных вложений в конкретные объекты);
- управления кадрами (создание системы подготовки и повышения квалификации кадров управляющих и других специалистов).
Рассматривая конкретные вопросы организации работы с персоналом, необходимо иметь виду, что в современных условиях человеческие ресурсы рассматриваются как фактор производства, который нужно размещать, мотивировать, развивать наравне с другими ресурсами, чтобы обеспечивать достижение стратегических целей компании.
Управление персоналом в рамках управления недвижимостью не имеет определенной специфики. Принцип остается неизменным: подбор качественного персонала, его разностороннее развитие и мотивация позволяет достичь целей управления недвижимостью с наименьшими затратами и наибольшим эффектом [6].
Для экономического управления недвижимостью качество это прежде всего осуществление всех его функций, т.е. наиболее эффективное удовлетворение требований субъектов права пользования, распоряжения и владения объекта. Данная деятельность принимает форму оказания услуг, а применительно к качеству услуг выделяют:
- компетентность (фирма обладает требуемыми навыками знаниями, чтобы оказать услугу);
- надежность (стабильность работы фирмы);
- доступность (легкость контакта с сотрудниками фирмы);
- коммуникация (своевременное информирование клиентов);
- доверие (репутация фирмы);
- безопасность (защита от риска физического и морального);
- обходительность (вежливость, внимательность, дружелюбие);
Для контроля качества применим международный стандарт ISO 9001 «Системы менеджмента качества – требования». Это управленческий подход, сосредоточенный на организации как системе, причем основное внимание уделяется командам, процессам, статистическим данным, постоянному совершенствованию, а также выпуску товаров и услуг, полностью удовлетворяющих ожидания потребителей или превосходящих их.
Экономическое управление недвижимостью становится все более и более загружено значительным количеством данных о деятельности организации. Эти данные затрагивают все сферы деятельности субъекта управления: это информация об арендаторах, процессах, протекающих в здании, потреблении всех видов ресурсов и многое другое. Это требует совершенствования технологий обработки и хранения информации.
Такие информационные системы позволяют усовершенствовать многие внутренние процессы, снизить себестоимость продукции, производить ее быстро и качественно по всем перечисленным направлениям [4].
Таким образом, к экономическому управлению недвижимостью можно отнести:
- стратегическое управление недвижимостью;
- финансовое управление;
- проектное управление объектами;
- маркетинговая деятельность;
- управление персоналом, обслуживающим недвижимость;
- контроль качества;
- использование информационных технологий в управление недвижимостью;
Все выделенные направления тесно переплетаются и составляют комплекс, позволяющий решать весь спектр проблем, возникающих при управлении недвижимостью. Осознание их сути позволяет дать более конкретное определение термину «экономическое управление».
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что экономическое управление недвижимостью – это осуществление комплекса операций по улучшению, строительству, ремонту и эксплуатации зданий, сооружений, земельных участков в целях наиболее эффективного использования объекта в интересах собственника недвижимости, проводимое в условиях повышения качества управления и системы обслуживания с ориентацией на конкретного потребителя, при обеспечении минимальных издержек.
Список использованной литературы:
- Горелова, С. С. К вопросу оценки эффективности управления объектами недвижимости // Вестник ОГУ. 2013. №8 (157). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-otsenki-effektivnosti-upravleniya-obektami-nedvizhimosti.
- Зайченко, К. В. Проблемы управления коммерческой недвижимостью в условиях кризиса // European science. №6. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu-v-usloviyah-krizisa.
- Кудрявцева, Е. В. Проблематика услуги управления коммерческой недвижимостью // Известия ТПУ. 2010. №6. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problematika-uslugi-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu.
- Малюгин, А. Н., Колотовкина, Е.И. Обоснование корректировки индекса доступности жилья (на примере Кемеровской области) / А. Н. Малюгин, Е.И. Колотовкина // Бизнес. Образование. Право – 2011. — №3. — С. 113-117.
- Малюгин, А.Н. Эффективность управления объектами недвижимости: дис. …канд. экон. наук. – Кемерово, 2002. – 194 с.
- Модели и методы систем управления : учеб. пособие / В.В. Герасимов, Е.А. Вахрушева, А.Н. Малюгин : – Новосибирск : НГАСУ (Сибстрин), 2009. – 156 с.
- Шундулиди А.И. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие / А.И. Шундулиди, А.Н. Малюгин, Е.Б. Денисенко: — Кемерово: КузГТУ, – 122 с.
