ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЕЛИЧИНУ СПРОСА НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Отметим главные факторы, которые определяют предложение:

  1. Условия окружающей среды
  2. Административные
  3. Экономические

Теперь факторы, которые определяют спрос:

  1. Налоги и дотации
  2. Демографическая ситуация
  3. Платежеспособность потребителя
  4. Налоги и дотации

После проведения исследований, мы выяснили, что средняя заработная плата равна 29000 рублей, при том, что прожиточный минимум составляет 10460 рублей. Глядя на эти цифры, можно смело сказать, что фактор платежеспособности не может присутствовать на нашем местном рынке недвижимости, в виду его некомпетентности.

Рассмотрим расчеты, которые нам наглядно объяснят, что, не имея какие-нибудь посторонние факторы, которые стимулируют платежеспособность, рынок недвижимости может потерять от 15 до 27% оборота.

Для того, чтобы все было наглядно, приведем 2 примера:

  1. Допустим, есть молодой человек, который проживает с родителями, при том условии, что он не платит коммунальные услуги. Его средняя заработная плата равна 29000 рублей, при прожиточном минимуме для трудоспособного населения 11190 рублей. Разница этим сумм составляет 17810 рублей. И тут задаем себе вопрос, а сколько же лет понадобится этому молодому человеку на то, чтобы накопить на вторичное жилье малой площади. Ответ, при полном отказе себе в личных благах (посещение культурно-массовых мероприятий, путешествия на отдых, и т.д.), при том, что мы не берем в расчет рост инфляции, на данный момент при средней стоимости недвижимости малой площади (1 500 000 рублей) ему понадобится примерно 7 лет. А при условии аренды жилья (в среднем за 10000 рублей) 16 лет.
  2. Среднестатистическая молодая семья: муж, жена и ребенок.

В этом случае сразу рассмотрим съемное жилье. Жена и Муж зарабатывают суммарно 58000, вычитаем из этой суммы 2 прожиточных минимума для взрослого человека и 1 детский (10 611 рублей), в учет к этому идет арендная плата за жилье (13000). Получается, что в накопление у семьи остается 12009 рублей в месяц. Допустим они хотят купить собственное жилье стоимостью 1800000 рублей, им понадобится 12,5 лет.

Итак, в настоящее время к факторам, отрицательно воздействующим на рынок недвижимости, уместно отнести:

- политическую и экономическую нестабильность;

- сокращение ипотечного кредитования;

- уменьшение стоимости нефти;

- обесценивание рубля;

- снижение платежеспособности населения;

- установление отложенного спроса;

- пессимистические ожидания участников рынка.

Так же есть ряд позитивно воздействующих на рынок факторов:

- высокий спрос на недвижимость как средство сбережения капитала;

- снижение долларовых цен (для тех, кто имеет денежные накопления);

- сокращение предложения может привести к росту или хотя бы сохранению цен;

- положительные сигналы от правительства (снижение ставки ЦБ, возможность государственного субсидирования ипотечных программ).

Учитывая государственные особенности, основной вектор формирования ситуации в стране, в том числе на рынке недвижимости, будет задавать государство. Именно от его политики будет зависеть серьезность и длительность кризиса, так как, в отличие от мирового кризиса 2008 года, настоящий кризис носит локальный и вполне прослеживаемый политический характер.

Исходя из всего, что сказано выше можно сделать вывод: для того, чтобы все факторы, которые определяют спрос на недвижимость, работали слажено, необходимо повышение платежеспособности.

Так же предлагаем принять в учет еще один не менее важный фактор определяющий спрос – это общая численность населения.

По данным приведённым в таблице 1(стр. 5), мы можем увидеть, что, по всем прогнозам, численность края идет на спад. Можно предугадать, что это негативно повлияет на спрос недвижимости в Алтайском крае. При этом процент соотношения численности населения и нового жилья обратно пропорционален друг другу, это значит, что численность населения падает, а численность объектов недвижимости, обратно, увеличивается. При всем этом, в итоге это может привести к профициту и обвалу цен. Известно, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако, нужно иметь ввиду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости.

 

Годы

Низкий вариант прогноза

 

 

 

население на начало года

изменения за год

 

 

 

 

общий прирост

естествен-ный прирост

миграцион-ный прирост

2021

2297556

-20267

-14073

-6194

2022

2277289

-22028

-15576

-6452

2023

2255261

-22970

-16366

-6604

2024

2232291

-23730

-17020

-6710

2025

2208561

-24131

-17555

-6576

2026

2184430

-24357

-17925

-6432

2027

2160073

-24592

-18374

-6218

2028

2135481

-24603

-18615

-5988

2029

2110878

-24530

-18760

-5770

2030

2086348

-24440

-18880

-5560

2031

2061908

-24298

-18952

-5346

2032

2037610

-24080

-18935

-5145

2033

2013530

-23808

-18858

-4950

2034

1989722

-23530

-18768

-4762

2035

1966192

-23342

-18780

-4562

2036

1942850

 

 

 

 Таблица 1

Литература

  1. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов/Г.М. Стерник. – М.: «Экономика». -2009. – 601 с.
  2. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012:
    Р32 Стат. сб. / Росстат. - М., 2012. - 990 с.
  3. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003:
    Р32 Стат. сб. / Госкомстат России. - М., 2006. - 898 с.
  4. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003,