Теоретика - методические подходы комплексной оценки землеустройства для организации рационального землепользования

Оценка земель – это узкопрофильная деятельность уполномоченных субъектов (профессиональных оценщиков) по определению действительной стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость устанавливается применительно к отдельным участкам обычно по инициативе землевладельца или землепользователя при:

  • заключении любых сделок, направленных на отчуждение (продажа, мена и т.п.);
  • разделении общенажитого имущества супругов или наследства;
  • передачи участка в залог;
  • ипотечном кредитовании;
  • в случае страхования.

В отличие от рыночной, кадастровая оценка имеет массовый, «сплошной» характер. Кадастровая стоимость определяется по инициативе госструктур для публичных целей:

  • организация рационального землепользования;
  • справедливое налогообложение;
  • предоставление участков земли в аренду или собственность частным лицам.

Земельный кодекс РФ, будучи комплексным кодифицированным нормативно-правовым актом в сфере земельных правоотношений, посвятил оценке единственную статью главы X «Плата за землю и оценка земли». Содержание ст. 66 ЗК РФ среди прочего позволяет разграничить такие категории как рыночная и кадастровая оценка земель.

Рыночная стоимость определяется согласно общим правилам Федерального закона РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», детализированным Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Приказом Минимущества РФ № 568-р от 06.03.2002 г.

Кадастровая стоимость до конца 2016 года рассчитывается по правилам главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» вышеназванного Закона № 135. С начала 2017 года она будет рассчитываться по правилам нового Федерального закона РФ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.

При этом до конца 2019 года будет действовать переходной период, в пределах которого предписания нового Закона № 237 о внеочередной оценке применяться не будут. По состоянию на 2016 год на подзаконном уровне расчет кадастровой стоимости регламентирован:

  • Федеральным стандартом «Оценка недвижимости» № 7, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 611от 25.09.2014 г.;
  • Правилами проведения госкадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от № 316 от 08.04.2000 г.

Законодательно установлен приоритет результатов рыночной оценки перед результатами кадастровой. Если рыночная стоимость участка в надлежащем порядке определена независимым оценщиком, кадастровая стоимость считается равной ей (п. 3 ст. 66 ЗК РФ). Об оценке упоминается также в ряде других статей Земельного кодекса России:

  • начальная цена лота на аукционе по отчуждению земель публичной собственности по выбору чиновников уполномоченного на продажу органа определяется рыночной или кадастровой стоимостью (п. 12 ст. 39.11);
  • начальная цена лота на аукционе на право получения публичных земель в аренду определяется размером ежегодной арендной платы, установленной по результатам рыночной оценки земель или в размере от 1,5% кадастровой стоимости участка (п. 14 ст. 39.11);
  • обмен участков публичной и частной собственности между собой возможен только при условии предварительного проведения рыночной оценки всего обмениваемого имущества (ст. 39.2);
  • проведенная для целей реквизиции земельных участков государственная оценка имущества может быть оспорена заинтересованным лицом путем проведения независимой экспертизы и обращения в суд (ст. 51);
  • процедура изъятия земель предполагает проведение полного цикла подготовительных действий, в их числе оценки изымаемых и предоставляемых взамен активов (ст. 56.7) [9].

 

Принципы оценки

 Основная цель оценки территории в районной планировке состоит в том, чтобы установить степень пригодности природного или природно-технического комплекса территории для определенного вида их хозяйственного использования. Оценка территории может быть частной или общей (комплексной).

Под частной оценкой подразумевают оценку территории с точки зрения интересов какого-то одного вида ее хозяйственного использования, а под общей - оценку территории с точки зрения интересов всех возможных видов хозяйственного использования.

Под комплексной оценкой территории в районной планировке понимается сравнительная планировочная оценка отдельных участков всей территории района по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения благоприятности этих участков для размещения основных видов хозяйственной деятельности.

При проведении комплексной оценки территории оценивается вся территория района; соблюдаются интересы наиболее важных отраслей хозяйства, являющиеся одновременно и основными землепользователями района - сельского хозяйства, градостроительства, массового отдыха, лесного хозяйства; оценка производится по совокупности как природных, так и антропогенных факторов [7].

При оценке территории для каждого вида ее использования (строительство, сельское хозяйство, массовый отдых и др.) рассматривается степень благоприятности территории для каждого из этих видов применительно к воздействию на него двух групп факторов - природных и антропогенных. К природным факторам относят инженерно-геологические, почвенно-растительные, климатические условия, водные и минерально-сырьевые ресурсы и др. К антропогенным факторам следует относить обеспеченности территории транспортными и инженерными сетями и сооружениями, предприятиями стройиндустрии, транспортную доступность основных промышленных, административно-хозяйственных и культурных центров, гигиенические условия и требования охраны природы, а также архитектурно-эстетические достоинства природных и культурных ландшафтов.

Состав и число факторов оценки для каждого вида использования территории зависят от конкретных природных и хозяйственных её особенностей, наличия картографического материала, данных полевых и натурных обследований. Поэтому при комплексной оценке конкретной территории число факторов может меняться - нон может быть меньшим или большим в зависимости от местных специфических особенностей [5].

 

Приёмы комплексной оценки

Комплексная оценка территории производится на основе сравнения систем количественных или качественных показателей путём членения территории на оценочные районы (участки) и соотнесения их по специальным критериям к категориям различной степени благоприятности.

Наибольшую трудность при комплексной оценке территории представляют разработка критериев оценки и установление отдельных факторов. Поэтому окончательное суждение о степени пригодности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности может быть достигнуто несколькими путями [2].

 

В таблице 1 приведены основные методы оценки территорий.

Таблица 1 – Методы оценки территорий

№ п/п

Метод

Определение

1

Метод сравнения продаж

Применяется для оценки земельных участков, как  занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков,  свободных от застройки. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными  участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах  сделок с земельными участками допускается использование цен предложения  (спроса).

2

Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

3

Методика распределения

Применяется для оценки застроенных земельных  участков.

4

Метод капитализации земельной ренты

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и  незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от  оцениваемого земельного участка.

5

Метод остатка

Применяется для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного  участка улучшениями, приносящими доход.

6

Методика предполагаемого использования

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и  незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка  способом, приносящим доход.

 

        Управление устойчивым развитием региона осуществляется через разработку прогнозов и программ социально-экономического развития. Не менее важным при этом является оценка экономического потенциала, который является исходной точкой формирования научно-обоснованной концепции устойчивого и безопасного развития территории. Особую роль в разработке программы устойчивого социально-экономического развития региона занимает прогнозирование. Оно охватывает различные сферы жизни региона: демографическую ситуацию, ресурсный потенциал, включая природные ресурсы, потребительский спрос, динамику производства по отраслям и районам, результаты внедрения инноваций в экономику и прочее.

Завершает прогнозную работу сводный экономический прогноз, характеризующий в обобщенном виде макроэкономическую ситуацию в регионе, темпы и основные пропорции экономического развития. Проблема состоит в том, чтобы не просто дать констатацию возможностей будущего развития, а именно нацелить данную процедуру прогнозирования на выбор обоснованного устойчивого и безопасного социально-экономического развития региона. В этих целях является необходимым сформировать целостную модель воспроизводственного процесса экономики региона и уже на её основе определить взаимосбалансированную систему основных параметров безопасного и устойчивого социально-экономического развития, разработать инструментарий управления устойчивым развитием региона [1].

Оценка на основе системы статистических показателей

В рамках данного подхода при определении интегрального показателя предлагается собственный набор показателей. Методика отличается по количеству и составу исследуемых групп показателей. Она включает оценку различных типов потенциала территории, инвестиционную привлекательность, эффективность использования ресурсной базы, уровень жизни населения [3].

По методике Будилкина И.И. следует, что показатель региональной конкурентоспособности должен быть интегральным, результатом синтеза пяти факторов:

  • регионального капитала (региональная собственность: основные фонды, земля и недра, человеческий капитал, научный потенциал);
  • регионального бюджета (бюджет выступает гарантом финансовой устойчивости и финансовой не зависимости региона);
  • региональной экономики (состав и структура региональной экономики, динамика ВРП и инвестиционная привлекательность региона);
  • демографической ситуации и благосостояния населения (социальная статистика и уровень жизни населения по социальным слоям);
  • регионального управления (качество регионального управления) [8].

В основе данной методики лежит индекс конкурентоспособности, определяемый двумя основными параметрами - итоговый показатель конкурентоспособности и итоговый показатель конкурентных преимуществ.

Методика Б.М. Гринчелем и Н.Е. Костылевой предлагает использовать ранговый метод и метод измерения потенциала территории. В рамках первого проводится ранговая оценка по группе, характеризующих географическое положение и социально-экономическое развитие регионов (23 показателя), что позволяет оценить общую социально-экономическую конкурентоспособность региона в пространстве страны. В этой методике выделяется три группы параметров: социально-экономическая оценка конкурентоспособности, уровень специализации региона, оценка профильности региона по доле производства отдельных видов промышленной продукции в общероссийском производстве. Подход базируется на измерении территориального потенциала: ресурсного, финансового, экологического и организационного. В качестве недостатка данной методики следует отметить, что оценка потенциала представлена концептуально без изложения методики расчета этих параметров [4].

Авторы Н.И. Ларина и А.И. Макеев разработали методику расчета сводного индекса конкурентоспособности региона, которая была апробирована на регионах Сибирского федерального округа. Данная методика аналогична методике определения страновых рейтингов. Ее сущность состоит в сведении частных показателей в общий показатель. «Сводный индекс конкурентоспособности региона» состоит из текущей и стратегической конкурентоспособности и представлен 4 группами факторами. Первая группа факторов представлена 10 показателями и отражает состояние региональной экономики. Вторая группа (6 показателей) характеризует развитость инфраструктуры. Третья группа факторов (9 показателей) характеризует инновационные возможности региона. Четвертая группа (5 показателей) отражает степень участия региона во внешнеэкономической деятельности и инвестиционную привлекательность.

В международной практике также применяются различные критерии оценки конкурентоспособности территорий. Так, например, американскими исследователями применяются 8 групп показателей. Они включают в себя 44 параметра: государственная и налоговая политика, безопасность, развитость и продуктивность инфраструктуры, человеческие ресурсы, технология, наличие или отсутствие бизнес-инкубаторов, открытость, политика в области окружающей среды и т.д.

Система исследований, предложенная ASIAWEEK magazine, основана на 28 индикаторных показателях, в которые входят, например, экономические показатели, уровень образования, окружающая среда и санитарное состояние, уровень здравоохранения, транспорт и связь, личная безопасность, уровень цен на проживание, досуг. Эта система чаще всего применяется для исследования конкурентоспособности азиатских городов и их ранжирования, но может быть использована и для вычисления конкурентоспособности региона.

Таким образом, уровень конкурентоспособности региона возможно оценить с помощью интегрального показателя, значение которого формируется с учетом совокупности количественных и качественных показателей социально-экономического развития [6].

 

Заключение 

Основная цель оценки территории в районной планировке состоит в том, чтобы установить степень пригодности природного или природно-технического комплекса территории для определенного вида их хозяйственного использования. Рассмотрим основные из них:

Комплексная оценка территории производится на основе сравнения систем количественных или качественных показателей путём членения территории на оценочные районы (участки) и соотнесения их по специальным критериям к категориям различной степени благоприятности.

В рамках данного подхода на основе статистических показателей при определении интегрального показателя предлагается собственный набор показателей. Методика отличается по количеству и составу исследуемых групп показателей.

На основе данной работы можно сделать вывод, что комплексные оценки землеустройства для организации рационального землепользования применяются различными методами и представляют собой общую взаимосвязанную систему.

 

Список литературы 

  1. Акимова Т.А. Экономика устойчивого развития: Учеб. Пособие//Т.А. Акимова, Ю.Н. Мосейкин. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.
  2. Давыдова Н, Тимофеева О. Устойчивое развитие города. Вопросы разработки стратегии // Журнал муниципальная экономика - 2000.
  3. Картаева Е., Родина Н., Яковлев О. Управление развитием: насущные проблемы и возможные варианты решений // Муниципальная власть. 2003.
  4. Костина Т.И. Мамедов Н.М. Основания концепции устойчивого роста. 2010.
  5. Мельников М.С. Управление местным развитием на основе муниципального некоммерческого партнерства. Автореф. дисс... канд. экон. наук. - М., 2006.
  6. Тодаро М. Экономическое развитие - М.:ЮНИТИ, 1997.
  7. Угольницкий Г.А. Иерархическое управление устойчивым развитием. / Г.А. Угольницкий. – Москва: Издательство физико-математической литературы, 2010.
  8. Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства: Учебн. - М.: Дело, 2000.
  9. Некрасов Н.Н. Региональная экономика. Теория, проблемы, методы. М.: Экономика, – 340 с.
  10. Хартия «Города Европы по пути к устойчивому развитию» // URL:http://sustainable-cities.eu/upload/pdf_files/ac_russian.pdf (дата обращения: 25.02.2012)