ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

FEATURES OF CONDUCTING TRANSACTIONS WITH REAL ESTATE PROPERTY

Перечень объектов недвижимого имущества весьма разнообразен, к недвижимому имуществу относятся земля, недра, леса, водные объекты, жилые и нежилые строения. При этом и законодательное определения понятия «недвижимое имущество», и правила заключения сделок с ним требуют исследования. На современном этапе границы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом практически нет, поскольку в различных отраслях права содержатся способы и принципы правового регулирования. [1]

Появление особого порядка правового регулирования недвижимого имущества обусловлено тем, что до заключения сделки по отчуждению объекты недвижимого имущества должны пройти процедуры оценки, межевания и регистрации. Обязательный характер таких процедур обусловлен тем, объекты недвижимого имущества имеют высокую ценность. Соответственно, сделки, связанные с недвижимым имуществом, предусматривают особый порядок. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом предусмотрено Гражданским, Земельным, Градостроительным, Лесным кодексами, а также федеральными законами «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Кроме того, российский законодатель для отдельных видов недвижимого имущества предусмотрел специальные нормативно-правовые акты, например, федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Несмотря на обилие источников правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, законодательного понятия «правовой режим недвижимого имущества» не предусмотрено, что приводит к возникновению трудностей на практике, поскольку нерешенными остаются вопросы, связанные с конкретным содержанием правового режима или полномочиями участников в зависимости от правового режима. [1]

Понятие «правовой режим» часто используется в различных исследовательских работах, однако обилие различных точек зрения ученых приводит к тому, что термин «правовое режим» рассматривается и обсуждается уже довольно длительное время. Несмотря на то, что наличие конкретного понятия «правовой режим» позволило бы упростить правопримение, однозначной его трактовки нет. [6]

Правовой режим следует рассматривать как социальный режим определенного объекта, который обладает совокупностью юридических средств и предусмотрен правовыми нормами. Наличие правового режима обуславливает наличие отдельного направления правового регулирования, а также определяет состояние объекта правового регулирования. [2]

Соответственно, под правовым режимом следует рассматривать обеспеченный государством и урегулированный на законодательном уровне способ правового регулирования, связанный с отдельной, узконаправленной сферой общественных отношений.

Относительно содержания определения «правового режима недвижимого имущества» также существует много точек зрения. Так, данное понятие следует рассматривать как определенный порядок правового регулирования, который представляет собой форму конкретных дозволений, ограничений и запретов относительно объекта недвижимого имущества. Правовой режим недвижимого имущества следует также рассматривать как сочетание публичного и частного режима правового регулирования, что обуславливает определенную специфику совершения гражданско-правовых сделок в отношении недвижимого имущества. [3]

Вопросы, связанные с определением недвижимого имущества, а также применение к сделкам с недвижимость особых положений гражданского права остается дискуссионным. В ст. 130 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что в качестве недвижимого имущества рассматривается имущество, прочно связанное с землей. Перемещение таких объектов невозможно без причинения вреда и ущерба. К объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, сооружения и объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, жилые и нежилые помещения. После внесения поправок от 1 января 2017 г.  к недвижимому имуществу также относятся машино-места, предназначенные для размещения автомобилей, а также части зданий и сооружений. [6]

Чтобы рассмотреть особенности сделок с недвижимым имуществом, необходимо определиться с отличием движимого имущества от недвижимого. Положения Гражданского Кодекса не предусматривают наличие критериев, позволяющих разграничить данные понятия. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает следующие признаки недвижимого имущества: прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения ущерба. [1]

Если один из критериев отсутствует, то объект не может быть признан недвижимым имуществом. Кроме названных критериев речь идет и о наличии коммуникаций, фундамента и стен. Но когда в наличии есть только фундамент, данного признака недостаточно, чтобы признать имущество недвижимым, поскольку возведение монолитного фундамента не может расцениваться на капитальное строительство, такой фундамент может быть использован для возведения временных сооружений. Техническими критериями, которые позволяют определить имущество как недвижимое, являются проведение стационарных коммуникаций, отнесение строения к капитальному.

Кроме того, необходимо наличие специальной технической документации, которая подтверждает, что объект относится к недвижимым, при его возведении были соблюдены технические правила и градостроительные регламенты. [4]

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) указал: «При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам».

Некоторые суды придерживаются мнения, что наличие государственной регистрации на имущество относится к отличительным особенностям недвижимости, однако существует и другая точка зрения, согласно которой наличие только факта государственной регистрации не является основанием признания имущества недвижимым, необходима неразрывная связь с земельным участком и наличие других признаков, позволяющих определить имущество как недвижимое. [5]

Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», предусматривает, что наличие государственной регистрации не является единственным условием для признания объекта недвижимым, поэтому к недвижимому имуществу относятся здания и сооружения, которые были возведены до введения обязательной государственной регистрации. Таким образом, чтобы имущество было признано недвижимым, необходимо наличие совокупности признаков, объекты, которые не отвечают указанным признакам, не могут быть отнесены к недвижимому имуществу. [6]

Особенности сделок с недвижимым имущество предусматривают наличие требований к субъектному составу сделки, к ее форме и содержанию. Общим требованием к субъектному составу является наличие правоспособности и дееспособности у ее участников, а также наличие полномочий и права на совершение сделки. Если сделка была заключена с лицом, которое не обладает соответствующими полномочиями, то сделка признается недействительной. На участников сделки с недвижимым имуществом также распространяются требования о добросовестности. Положения Гражданского Кодекса РФ в ст. 1 и 10 предусматривают, что никто не может извлекать выгоду из недобросовестного поведения, а также запрет на причинение ущерба или вреда другим лицами своими действиями. Добросовестный продавец обладает правом собственности на имущество, которое является объектом сделки. [10]

Для сделок с недвижимым имуществом предусмотрена простая письменная форма.

Согласно положениям, ст. 160, 434 и 55 ГК РФ, обязательное государственное удостоверение предусмотрено для сделок, связанных с отчуждением долей в праве общей собственности, сделок, связанные с распоряжением имуществом опекаемого гражданина, который является несовершеннолетним или признан судом недееспособным. Обязательное нотариальное удостоверение может быть предусмотрено и по соглашению сторон. [8]

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию для сделок, связанных с недвижимым имуществом. Государственной регистрации также подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, ипотека, право постоянного пользования, сервитуты.

Существенным условием сделок является предмет сделки, который подразумевает наличие сведений, которые позволяют определить недвижимое имущество, его расположение. Для индивидуализации недвижимого имущества используется также кадастровый номер. При отсутствии согласования указанных условий договор считается незаключенным. [7]

Ряд договоров относительно заключения сделок с недвижимым имуществом предусматривает дополнительные условия. Например, договор купли-продажи должен предусматривать цену имущества, однако, если цена не согласована, но договор исполняется сторонами, то он считается заключенным. Если при заключении договора-купли продажи недвижимого имущества установлено, что частью квартиры или дома пользуются иные лица, то договор должен предусматривать условия о праве пользования данными лицами жилым помещением.

В качестве наиболее важного признака сделок с недвижимым имуществом следует выделить такие признака как обязательность государственной регистрации, однако многие отмечают, что акцент на данном признаке является ошибочным, поскольку данный юридический акт – это существенный элемент правового режима. Государственная регистрация права на недвижимое имущество – это один из основных элементов правового режима недвижимого имущества, поэтому данный признак является одним из ключевых при разграничении сделок с недвижимым и движимым имуществом.

Недвижимое имущество по-прежнему остается одной из основных тем для обсуждения и исследований в силу своей стоимости, сложности оформления и особенностей обращения. После восстановления в Российской Федерации права частной собственности и проведения приватизации государство перестало быть единственным собственником, после чего произошло поэтапное формирование рынка недвижимого имущества.

С 1992 г. рыночный оборот недвижимого имущества включает в себя земельные участки, а право частной собственности является одним из главных экономических прав граждан. [2]

Гражданский Кодекс РФ предусматривает, что недвижимое имущество прочно связано с землей, а его перемещение невозможно без соразмерного ущерба хозяйственному назначению и целостности. Такие объекты недвижимого имущества имеют ряд существенных особенностей, которые отличают их друг от друга, например, адрес жилого дома, кадастровый номер земельного участка.

Таким образом, недвижимое имущество – это объект различных сделок. Сделки, совершенные в отношении недвижимого имущества, предусматривают особые условия и форму, а также собственное содержание правоотношений. Для совершения сделок с недвижимым имуществом необходимо учесть такие признаки как форма договора, наличие прав на распоряжения недвижимым имуществом, а также цену, в противном случае стороны договора могут претерпеть убытки.

 

Список использованной литературы:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
  2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020) // "Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
  3. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
  4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016): (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) // Бюллетень Верховного Суда РФ, N 12, декабрь, 2016
  5. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2017.
  6. Братановский С.Н. Специальные правовые режимы информации // Directmedia. 2018. № 1.
  7. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2016. № 10.
  8. Шеметова Н.Ю. Недвижимость: трансформация из социальной категории в правовую // Адвокат. 2018. № 7.
  9. Дегтярева Н.С. Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным // СПС Консультант-Плюс

 

Spisok ispol'zovannoj literatury:

  1. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' pervaja) ot 30.11.1994 № 51-FZ (red. ot 31.07.2020) // Rossijskaja gazeta, № 238-239, 08.12.1994.
  2. O gosudarstvennoj registracii nedvizhimosti: Federal'nyj zakon ot 13.07.2015 № 218-FZ (red. ot 31.07.2020) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.10.2020) // "Sobranie zakonodatel'stva RF, 20.07.2015, № 29 (chast' I), st. 4344.
  3. O primenenii sudami nekotoryh polozhenij razdela I chasti pervoj Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii: Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda RF ot 23.06.2015 N 25
  4. Obzor sudebnoj praktiki Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii N 1 (2016): (utv. Prezidiumom Verhovnogo Suda RF 13.04.2016) // Bjulleten' Verhovnogo Suda RF, N 12, dekabr', 2016
  5. Alekseev V.A. Nedvizhimoe imushhestvo: gosudarstvennaja registracija i problemy pravovogo regulirovanija. M., 2017.
  6. Bratanovskij S.N. Special'nye pravovye rezhimy informacii // Directmedia. 2018. № 1.
  7. Kushhenko V.V. Pravovoj rezhim nedvizhimosti: problemy i puti ih reshenija // Zakonodatel'stvo i jekonomika. 2016. № 10.
  8. Shemetova N.Ju. Nedvizhimost': transformacija iz social'noj kategorii v pravovuju // Advokat. 2018. № 7.
  9. Degtjareva N.S. Ponjatie i otlichitel'nye osobennosti nedvizhimogo imushhestva. Trebovanija k sdelkam s nedvizhimost'ju. Priznanie dogovora kupli-prodazhi nedvizhimosti nedejstvitel'nym // SPS Konsul'tant-Pljus