СЧЁТ ЭСКРОУ, НОВОВВЕДЕНИЕ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

ESCROW ACCOUNT, INNOVATION IN RUSSIAN LEGISLATION

Суть конструкции: На основе счета банк выступает в качестве эскроу-агента. Он обязан открывать специальный счет, предназначенный для учета, а также при необходимости блокировки денежных средств. Они перечисляются с целью их последующей передачи бенефициару. Для этого должны быть доказаны конкретные основания, прописанные в самом договоре.

Новая правовая конструкция позволяет регулировать отношения, в рамках которых покупатель недвижимого имущества под контролем эскроу-агента вносит денежные средства с целью оплаты.  Деньги переводятся не продавцу, а на специальный счет эскроу. После перевода покупатель получает в собственное распоряжение документы, которые он после детального изучения подписывает и возвращает в обратном направлении. Затем эти документы передаются в распоряжение продавца. Они являются основанием для перевода ему денежных средств за объект недвижимости. В теории счет эскроу является гарантом безопасности. Он должен придавать уверенность обеим сторонам сделки.

 Характерные черты счета-эскроу: Речь идет о некой разновидности договора номинального счета. При этом соответствующий формат отношений все же обладает своими характерными признаками. Все основные составляющие у номинального счета и счета эскроу практически не отличаются. Банк также обязуется перечислять денежные средства, которые принадлежат владельцу счета. Конструкция договора предусматривает его открытие на имя одного конкретного лица. При этом преследуются цели другого лица - бенефициара. Номинальный счет, в свою очередь, одновременно может открываться в интересах одного или сразу нескольких бенефициаров.

У счета эскроу есть и свои особенности. В первую очередь они связаны с правовым статусом, которым обладает эскроу-агент.[1] Отличается и юридическая цель заключения договора. Номинальный счет на практике может использоваться далеко не только в интересах депонирования (хранение денежных средств). У счета эскроу нет такой правовой возможности. К тому же договор счета эскроу является многосторонним. В случае с номинальным счетом регламентируется только двусторонние отношения в пользу третьего лица. Бенефициар при этом в сделках не участвует. Номинальный счет становится многосторонним уже с его непосредственным участием.

Классические видовые и родовые договоры обладают особым режимом операций, связанных со счетом. В случае с номинальным счетом законодатель имеет возможность ограничить распоряжение денежными средствами, которые числятся на нем. Договор счета эскроу предусматривает полный запрет на использование тех самых средств. Примечательно, что это касается не только самого собственника счета эскроу, но и бенефициара. Исключением являются ситуации, когда иной вариант развития события предусмотрен первоначальным договором.

На самом деле можно найти логичное объяснение тому, что счет эскроу обладает столь специфическими признаками. Это обусловлено особым правовым регулированием. Ввиду его принадлежности к договору номинального счета используются не только специальные правила. Обычные положения, регламентирующие использование банковских счетов, применяются в отдельных ситуациях. Речь идет об условиях открытия, использования и закрытия счета эскроу.

Права участников в случае со счетом эскроу также обладают заметной особенностью. На официальном уровне обеспечивает существующее обязательство сам банк.  При этом, он может исполнять данное право только тогда, когда бенефициар приступил к исполнению своего ключевого обязательства. Договор вступает в силу только после того, как произошла фиксация передачи депонентом оговоренной суммы денежных средств.[2]

Зарубежный опыт: Описанная схема уже достаточно давно и относительно успешно применяется во многих странах Европы и в Соединенных Штатах Америки. В первую очередь это наиболее развитые государства, обладающие стабильной и процветающей экономикой. За рубежом при помощи счета эксроу уже давно передают не только денежные средства, но и разнообразные ценные бумаги. То же самое касается результатов интеллектуальной деятельности.[3]

Что касается России, то счет эскроу является для данной страны новинкой. Пока он может открываться банками только по отношению к денежным средствам. Как это обычно происходит с нововведении, на практике часто возникают сложности с толкованием и применением определенных норм, прописанных в гражданском законодательстве.

Эффект эскроу: Использование новой нормы уже привело к определенным последствиям. Только в Подмосковье на рынке загородного имущества произошли заметные перемены. Новый механизм, обеспечивающий прием денежных средств от граждан стал причиной значительного сокращения проектов малоэтажных домов и таунхаусов. В течение 2019 года отечественные застройщики в представленном регионе не создали ни одного поселка с данным форматом зданий.[4]

До вступления в силу нормы о введении счета-эскроу, именно таунхаусы привлекали внимание потенциальных покупателей за счет достаточно низкой цены и простоты процесса оформления документов.

Сократилось и предложение квартир в малоэтажных жилых зданиях.  Данные перемены в первую очередь свидетельствуют о том, что девелоперы не способны предлагать покупателям выгодные условия на фоне новых правил долевого строительства. Эксперты предполагают, что на территории России использование экскроу в дальнейшем приведет к еще большему сокращению загородного предложения.

Сегодня бросаются в глаза проблемы небольших застройщиков. Ранее они успешно осуществляли свою деятельность. При этом застройщики опирались на давно отработанные и проверенные модели решения возникающих вопросов. Теперь же для них реализация новых проектов станет более дорогостоящей. В первую очередь это отразится на стоимости готового жилья. То есть, продажи должны будут значительно сократиться. Некоторые российские застройщики уже отказались от создания объектов, которые нуждаются в применении новой схемы финансирования. Вместо этого они переформатируют собственную деятельность на абсолютно новые продукты строительства.

Сложности реализации: Наиболее серьезные проблемы коснулись девелоперских компаний, работающих небольшими объемами жилья. В первую очередь это касается сегментов, которые изначально страдали от отсутствия большого количества потребителей. Теперь компаниям будет еще сложнее получать финансирование на реализацию проектов. Причина тому очень простая – отсутствие покупателей. Отсутствие роста доходов среднестатистических россиян также следует учитывать. В сегодняшних условиях гражданское население и без применения счета эскроу не слишком было настроено на приобретение недвижимости. Теперь эта возможность для большинства из них стала вовсе недосягаемой.

Современные реалии в стране стали причиной тому, что приобретение загородного имущества перестало относиться к категории первой необходимости. В среднем реализация проектов таунхаусов после введения счета эскроу выросла на 20 процентов. Из-за этого подобные объекты недвижимости утратили для населения свою рентабельность.

Существует и субъективная причина, из-за которой девелоперы временно приостанавливают реализацию загородных строительных проектов. Руководящие лица в частных компаниях не привыкли сразу же доверять новым схемам финансирования. Для начала они тщательно проверяют внесенные в законодательство нормы на практике. Только после этого принимается авторитетное решение о том, выгодно ли заниматься старой деятельностью на новых условиях.

Правовая коллизия: Появление новых ограничений и обязательных действий все же не отметило некоторые старые нормы. В Гражданском Кодексе до сих пор действуют статьи, которые по факту противоречат обновленному законодательству. Они не были прописаны среди положений, описывающих правила применения счета эскроу. В первую очередь следует отметить норму, предусматривающую очередность списания средств со счета. В законодательстве прописано, что она не может изменяться даже в результате достижения согласия между участниками договора. Банк все еще может списывать средства. Для этого должны возникнуть четкие основания, прописанные в договоре условного депонирования материальных ресурсов.

Остается в силе также и режим банковской тайны. Любое финансовое учреждение в России гарантирует клиентам тайну банковского вклада и счета.  То же самое касается информации о самом клиенте, а также о его сделках. Соответствующие данные не могут быть переданы третьим лицам. Именно это обстоятельство идет вразрез с нормой, утверждающей применение счета эскроу. На ее основании конкретную финансовую информацию могут запрашивать бенефициары и депоненты. Если говорить максимально просто, то одна норма запрещает банкам разглашать финансовую информацию клиентам, а другая – разрешает.

Экспертный взгляд: Специалисты из сферы юриспруденции, экономики, в частности, сегодня активно анализируют правила применения счета эскроу, а также последствия данных действий для населения и финансовых учреждений. Среди них появилось несколько популярных мнений. Одно из них заключается в том, что в действующем российском законодательстве отсутствуют разъяснения того, какие конкретно основания для выдачи средств клиента обязательно должны быть прописаны в договоре счета эскроу. В законе точно отсутствует подобный перечень оснований. Нет даже порядка их возникновения и какой-нибудь классификации.

Эксперты полагают, что в идеале среди условий договора должен присутствовать порядок сбора и последующего предоставления документов банку. Соответствующие бумаги официально должны подтверждать факт того, что бенефициар выполнил все прописанные в договоре условия. Востребованные в обществе сделки, связанные с продажей объектов недвижимости, могут предусматривать передачу ключевых правоустанавливающих документов. Это могут быть: кадастровый паспорт, свидетельство права собственности, выписки из домовой книги, копии лицевого и финансового счета, справки, свидетельствующие о паевых выплатах, разрешения от органов опеки и попечительства и т.д.[5]

Дополнительно в законодательстве отсутствует регулирование ключевых требований к порядку, а также четким срокам банковской проверки официальных документов. Речь идет о бумагах и разнообразных справках, которые были собраны и предоставлены бенефициаром с целью возникновения законных оснований для передачи ему денежных средств. 

Ввиду всех вышеуказанных обстоятельств, у эскроу-агентов появляется определенная возможность для недобросовестного поведения. Многие их обязанности не контролируются законодательством. Поэтому у участников сделок нет стопроцентных причин доверять финансовым организациям.

Действующие нормы Гражданского Кодекса позволяют банкам осуществлять быструю проверку предоставленных документов. При этом не обязательно останавливаться на ключевых моментах. В первую очередь это означает, что проверка далеко не всегда будет тщательной. Как результат, все без исключения обстоятельства исполнения существующих обязательств могут быть не выяснены. В такой ситуации создается оптимальная среда для возникновения и легкой реализации мошеннических схем.

Отсутствие любой нормы о конкретных сроках осуществления проверки предоставленных документов может сработать и в обратную сторону. Банки, являющиеся по сделке эскроу агентами, без проблем смогут находить причины для увеличения тех самых сроков. При этом они не будут нарушать свои обязательства перед участниками сделки. Как минимум, одна из сторон договора может серьезно пострадать из-за этого. Примечательно, что подобное недобросовестное исполнение банком своих обязательств не предусматривает каких-нибудь санкций.

Проблемы с договорной конструкцией: Важным является и вопрос вероятного взыскания денежных средств, которые находятся на счету эскроу-агента. Принятые недавно нормы не содержат в себе прямого запрета на полное или частичное приостановление операций, связанных со счетом эскроу. В этой связи руководитель или даже уполномоченный заместитель руководителя компетентного налогового органа может принять решение о приостановлении операции. Поводом для этого может послужить необходимость уплаты налога ввиду отсутствия его своевременной оплаты. На практике это может означать, что налоговые органы получат теоретическую возможность манипулировать операциями, связанными со счетом эскроу. Вновь в минусе окажутся обычные участники договора. [6]

В законодательстве также не прописаны права и обязанности банка в том случае, если налоговый орган приостанавливает ту или иную операцию. Неизвестно, сможет ли финансовая организация осуществлять расходные операции, связанные с конкретным счетом. То же самое касается и действий, которые абсолютно не связаны с уплатой или неуплатой налогов. Легко предположить, что этот вопрос рискует стать причиной для возникновения новой судебной практики. Ввиду того, что законодательство практически не регулирует ключевые пункты, связанные с правами и обязанностями участников операций, вопрос в целом становится слишком неоднозначным.

Возвращаясь к иностранному опыту, из-за того, что норма о введении счета эскроу появилась в России совсем недавно, логично регулярно использовать положительный зарубежный опыт. На самом деле применение данной конструкции финансирования на Западе также периодически сталкивается с отрицательными последствиями. Одна из наиболее распространенных проблем заключается в том, что они могут выбирать стороны только на начальном этапе. Затем соответствующие решения принимаются без их прямого участия. Как результат, все последующие отношения в рамках сделки сталкиваются со значительным ущербом.

Преимущество западных государств заключается в богатом опыте применения счетов эскроу.  Спорные ситуации по этой теме рассматриваются за рубежом уже более сотни лет. Поэтому за пределами России как минимум существуют прецеденты, которые позволяют быстрее реагировать на сложности, а также справедливо решать спорные ситуации.

В Соединенных Штатах Америки также есть очень распространенных проблема, связанная с реализацией норм счета эскроу. Она заключается в слишком сложном механизме и одновременном участии многих лиц. На практике это приводит к тому, что гражданским лицам приходится уплачивать более значительную сумму по сравнению с той, на которую они изначально рассчитывали. Из-за того, что в сделке участвует множество лиц, владелец счета вынужден осуществлять выплаты в их отношении. Хотя практическая польза большинства участников конкретно для него вовсе отсутствует. В идеальном плане владелец счета должен оплачивать услуги надежного брокера на рынке недвижимости. В реальности же она финансирует деятельность целого ряда совсем не обязательных посредников. [7]

В качестве примера можно привести официальную статистику, предоставленную Генеральным прокурором штата Мичиган. Оказывается, что в среднем владельцу американской недвижимости приходится переплачивать 150 долларов. В эту сумму еще не входят потерянные на процентных выплатах средства. Максимально переплачивают владельцы недвижимости в регионах, характеризующихся самой высокой налоговой и страховой ставкой. [8]

Процедура расторжение договора счета эскроу: У соответствующей процедуры также есть целый ряд значительных подводных камней. Об этом в очередной раз свидетельствует богатый опыт западных государств. В Соединенных Штатах Америки процедура закрытия счета эскроу обычно сопровождается обязательной выплатой значительных штрафов. Размер штрафа может варьироваться в пределах от одной четверти до трех восьми процента по первоначальному залогу. Примечательно, что данный вопрос регулируется даже не самим договором. Для этого применяются внутренние документы самого эскроу-агента. Именно на них изначально делается ссылка в основном договоре. [9]

Основные выводы: В теории счет эскроу обладает целым рядом положительных характеристик. Тем не менее, ситуация кардинальным образом изменяется в случае практического использования данных договоров. Об этом свидетельствует не только зарубежный опыт, но и первые попытки использования данной конструкции на территории РФ.

В ходе применения столь оригинальной договорной конструкции становится ясно, что большинство возникающих сложностей вполне можно урегулировать эмпирическим путем. При этом необходимо руководствоваться имеющейся зарубежной практикой. Проблема заключается в том, что счет эскроу в России был введен относительно недавно. Как уже было отмечено, в действующем законодательстве имеется немало просчетов. Для их устранения законодателям однозначно потребуется внушительное время. Чтобы не прекращать распространение счетов эскроу, как раз следует пользоваться имеющимся опытом высокоразвитых западных государств. Со временем они сумели максимально безболезненно интегрировать данную финансовую конструкцию в собственную законодательную систему.

Использованные источники

  1. Reasons to Remove an Escrow Account. In: Pocket sense. [Электронный ресурс] // URL: https://pocketsense.com/reasons-remove-escrow-account-
  2. Broker trust and escrow accounts [Электронный ресурс] // URL: http://www.irem.org/File%20Library/Public%20Policy/brokertrustaccounts.pdf
  3. Пономарева Н. В., С. В. Михайлов К вопросу о правовом регулировании эскроу в России // Юристъ - Правоведъ . 2018. № 3. C. 20-24.
  4. Гражданское право // Отв. ред. В. Л. Слесарев. Т. 2. М., 2016. С. 778.
  5. Буркова А.Ю. Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 1. С. 53–56.
  6. Велесевич С.С Почему эскроу стало проблемой для застройщиков таунхаусов [Электронный ресурс] // URL: https://realty.rbc.ru/news/5e42a35f9a79473049f0a3e5
  7. Василевская Л.Ю. Договор счёта эскроу: проблемы правовой квалификации // Электронное приложение к «Российскому юридическому журналу». 2016. № 2. С. 37–49.
  8. Руденко Е.Ю. К вопросу об ограничении права распоряжаться денежными средствами, находящимися на счёте эскроу // Власть закона. 2015. № 2 (22). С. 125–130.
  9. Erickson A.V. Real property law and Escrows // California: The Altadena press. 1930. 46 p.

Bibliography

  1. Reasons to Remove an Escrow Account. In: Pocket sense. [Electronic resource] // URL: https://pocketsense.com/reasons-remove-escrow-account-
  2. Broker trust and escrow accounts [Electronic resource] // URL: http://www.irem.org/File%20Library/Public%20Policy/brokertrustaccounts.pdf
  3. Ponomareva N. V., S. V. Mihajlov K voprosu o pravovom regulirovanii jeskrou v Rossii // Jurist - Pravoved . 2018. № 3. C. 20-24.
  4. Grazhdanskoe pravo // Otv. red. V. L. Slesarev. T. 2. M., 2016. S. 778.
  5. Burkova A.Ju. Jeskrou-scheta: perspektivy v rossijskom zakonodatel'stve // Zakony Rossii: opyt, analiz, praktika. 2009. № 1. S. 53–56.
  6. Velesevich S.S Pochemu jeskrou stalo problemoj dlja zastrojshhikov taunhausov [Jelektronnyj resurs] // URL: https://realty.rbc.ru/news/5e42a35f9a79473049f0a3e5
  7. Vasilevskaja L.Ju. Dogovor schjota jeskrou: problemy pravovoj kvalifikacii // Jelektronnoe prilozhenie k «Rossijskomu juridicheskomu zhurnalu». 2016. № 2. S. 37–49.
  8. Rudenko E.Ju. K voprosu ob ogranichenii prava rasporjazhat'sja denezhnymi sredstvami, nahodjashhimisja na schjote jeskrou // Vlast' zakona. 2015. № 2 (22). S. 125–130.
  9. Erickson A.V. Real property law and Escrows // California: The Altadena press. 1930. 46 p.

 

[1] Пономарева Н. В., С. В. Михайлов К вопросу о правовом регулировании эскроу в России // Юристъ - Правоведъ . 2018. № 3. C. 23.

[2] Гражданское право / Отв. ред. В. Л. Слесарев. Т. 2. М., 2016. С. 395.

[3] Буркова А.Ю. Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 1. С. 53–56.

[4] Велесевич С.С Почему эскроу стало проблемой для застройщиков таунхаусов // URL: https://realty.rbc.ru/news/5e42a35f9a79473049f0a3e5, 11.02.2020.

[5] Василевская Л.Ю. Договор счёта эскроу: проблемы правовой квалификации // Электронное приложение к «Российскому юридическому журналу». 2016. № 2. С. 37–49.

[6] Руденко Е.Ю. К вопросу об ограничении права распоряжаться денежными средствами, находящимися на счёте эскроу // Власть закона. 2015. № 2 (22). С. 125–130.

[7] Erickson A.V. Real property law and Escrows. California: The Altadena press. 1930. 46 p.

[8] Broker trust and escrow accounts URL: http://www.irem.org/File%20Library/Public%20Policy/brokertrustaccounts.pdf. 20.06.2020.

[9] Reasons to Remove an Escrow Account. In: Pocket sense. URL: https://pocketsense.com/reasons-remove-escrow-account-15896.html. 20.06.2020.