ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ

PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF LAND LEASES FOR THE PLACEMENTS OF LINEAR FACILITIES

Введение

В обеспечении жизненно важных потребностей населения важнейшую роль имеют линейные объекты.

На сегодняшний день в законодательстве не существует четкого определения понятию «линейные объекты». В отдельных нормативно-правовых актах приводится всего лишь перечень объектов, относящихся к ним. Так согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации под линейными объектами понимаются линии электропередач, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В отношении земельных участков, на которых располагаются линейные объекты крупных субъектов газовой, нефтяной и энергетической промышленности, крайне актуальным остается вопрос оформления прав на земельные участки посредством заключения договора купли-продажи, договора аренды, либо установления сервитута.

 

Актуальность

         В настоящее время Разрозненность между различными отраслями и недостаточная систематизированность законодательства, регулирующего оборот земель в Российской Федерации диктует необходимость детального изучения темы. Законодательные акты, которые регламентируют аренду земельных участков, часто не согласованы между собой, повторяют друг друга, либо имеют противоречия. В целом ситуация характеризуется недостатком общих норм о земле, хаотичностью специальных норм. Данное обстоятельство отрицательно сказывается на правоприменительной практике, и в итоге, на обеспечении и защите прав участников имущественного оборота

 

Основная часть

         Статья 7 Федерального закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейным объектам относит дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В Положении «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденным постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87, линейные объекты - трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.

Линейные объекты в зависимости от связи с землей классифицируются на надземные (воздушные), наземные (поверхностные) и подземные. А по назначению выделяют: транспортные коммуникации (железные дороги, автомобильные дороги, троллейбусные линии); электрические сети; канализационные и ливневые коллекторы; линии связи; водоводы и водопроводы; газопроводы; нефтепроводы; каналы, мелиоративные канавы.

Из вышесказанного следует, что такие объекты характеризуются масштабностью и у них существуют свойственные только им характеристики, к которым относятся:

  • длина (протяженность), значительно превышающая его ширину;
  • линейный объект является сооружением;
  • линейному объекту присуще связь с землей и земельными участками;
  • в состав линейных объектов могут входить площадные объекты, которые технологически связаны с такими объектами.

Еще одним характерным признаком для таких объектов может служить наличие охранной зоны, поскольку каждый линейный объект в той или иной степени оказывает влияние на правовой режим использования земельного участка.

В соответствии законодательством правовой режим определяется целевым назначением и видом разрешенного использования. Под целевым назначением понимается законодательно установленное разрешение на использование земельного участка только в соответствии с той целевой категорий земель, к которой отнесен данный земельный участок, а вид разрешенного использования означает установленное нормативным актом разрешение на определенный вид использования земельного участка в пределах его целевого назначения. Большинство линейных объектов не создает трудностей в использовании земельного участка согласно его целевому назначению, но наличие их на территории земельного участка создает некоторые неудобства для собственников земельного участка.

Проектирование и строительство линейных объектов из-за их большой протяженности подразумевает прохождение по уже сформированным земельным участкам, относящимся к разным категориям земель и имеющих различные формы собственности. Соответственно процесс формирования для таких объектов земельных участков остается сложным и проблематичным.

Согласно п. 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ линейные объекты относятся к объектам капитального         строительства. Оформление правоустанавливающих документов для получения разрешения на строительство таких объектов осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса РФ для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения земельные участки       предоставляются только в результате утвержденного проекта межевания территории, а также по утвержденной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Проект межевания территории может быть разработан как отдельным документом, так и в составе проекта планировки территории, порядок подготовки которого регламентируется Градостроительным кодексом РФ и иными правовыми документами.

В отношении земельных участков, на которых располагаются линейные объекты крупных субъектов газовой, нефтяной и энергетической промышленности, крайне актуальным остается вопрос оформления прав на земельные участки посредством заключения договора купли-продажи, договора аренды, либо установления сервитута.

В соответствии с подпунктами 4, 26, 27 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, заключается с юридическим лицом в целях размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования и в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог без проведения торгов.

Процесс предоставления земельных участков в аренду, относящихся к государственной или муниципальной собственности без проведения торгов регламентируется статьями 39.14 и 39.17 Земельного кодекса РФ.

Срок договора аренды для размещения линейного объекта на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, согласно пункту 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ составляет 49 лет.

Порядок оформления права собственности на земельные участки, которые находятся в собственности не у одного лица, считается многоступенчатым и достаточно сложным. Оформление права начинается в первую очередь с получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости. После проводится собрание всех собственников земельных участков. По результатам собрания составляется протокол, на основании которого формируется решение о проведении кадастровых работ. После постановки земельного участка на кадастровый учет оформляется договор купли-продажи. Такой порядок оформления права предшествует также заключению договора аренды или решению об установлении сервитута.

При заключении договора аренды большое значение имеет размер арендной платы, регулируемая частью 4 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ. Согласно данной статье размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для размещения линейного объекта, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Условия договора аренды земельного участка, занятого линейным объектом часто могут быть связаны с наличием ограничений собственника по использованию такого участка. Вследствие этого, владельцы линейных объектов сталкиваются с проблемой завышенных требований частных арендодателей. Допускается, что разрешить данную проблему среди частных собственников возможно путем введения аналогичного механизма защиты прав владельцев линейных объектов, который закреплен на федеральном уровне. Стоит оценить возможность установления пределов арендной платы на федеральном уровне, которое должно быть нацелено на обеспечение баланса интересов частного собственника земельного участка и лиц, осуществляющих размещение линейного объекта.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что регулирование деятельности аренды земель для размещения линейного объекта осуществляется на основе множества нормативно-правовых актов. Оформление договора аренды земельного участка имеет ряд проблем в части не урегулированности ставок арендной платы и вопроса продления договорных отношений с арендаторами земель.

 Заключение

В соответствии законодательством правовой режим определяется целевым назначением и видом разрешенного использования. Под целевым назначением понимается законодательно установленное разрешение на использование земельного участка только в соответствии с той целевой категорий земель, к которой отнесен данный земельный участок, а вид разрешенного использования означает установленное нормативным актом разрешение на определенный вид использования земельного участка в пределах его целевого назначения. Большинство линейных объектов не создает трудностей в использовании земельного участка согласно его целевому назначению, но наличие их на территории земельного участка создает некоторые неудобства для собственников земельного участка.

 

Литература

  1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. - 2015. - № 1. – С. 22-28
  2. Барановская И.Г. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков в России: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2015. 180 с.
  3. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости // Недвижимость. Строительство. Право. - 201 - № 4. – С. 112-118

 

Literature

  1. Adihanov F.H. Sootnoshenie norm grazhdanskogo i zemel'nogo prava v regulirovanii zemel'nyh otnoshenij v uslovijah rynka zemli // Gosudarstvo i pravo. - 2015. - № 1. – S. 22-28
  2. Baranovskaja I.G. Grazhdansko-pravovoe regulirovanie dogovora arendy zemel'nyh uchastkov v Rossii: avtoref. diss. ... kand. jurid. nauk. - M., 2015. 180 s.
  3. Emel'janov A.S. Zakljuchenie i registracija dogovorov arendy nedvizhimosti // Nedvizhimost'. Stroitel'stvo. Pravo. - 2018. - № 4. – S. 112-118