СОГЛАШЕНИЕ ОБ ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

AGREEMENT TO FORECLOSE ON THE MORTGAGE

Говоря о внесудебном порядке обращения взыскания, можно отметить, что с точки зрения духа гражданского законодательства он является приоритетным. Ситуация, в которой стороны правоотношения могут достичь согласия и урегулировать возникший спор самостоятельно с соблюдением норм права видится «юридической идиллией». Но необходимо понимать, что, когда мы касаемся ипотечных правоотношений данные рассуждения уходят далеко на второй план. Ибо данный инструмент наиболее приемлем если сторонами выступают субъекты осуществляющие предпринимательскую деятельность или публичные образования. Для физических лиц такой порядок несвойственен и продиктован некими иными условиями. Учитывая сущность ипотечных правоотношений, при которых залогодатель-гражданин, целенаправленно отказываясь от судебной защиты своих прав, при возникновении оснований для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, отдаёт предпочтение внесудебному порядку в форме соглашения на внесудебный порядок обращения взыскания явно «феномен». Видится, что наше общество ещё не достигло того уровня правосознания и правовой культуры при которой происходит урегулирование спора без властного органа в виде суда. Скорее всего данные веяния продиктованы определёнными преференциями со стороны кредитных организаций, которые возможно предлагают более выгодные условия предоставления займов под залог недвижимости при внесудебной процедуре или в принципе отказывают в кредитовании и попытке улучшения жилищных условий при отказе использования соответствующего соглашения. Так или иначе само по себе данное соглашение вызывает интерес со стороны доктрины. Необходимо отметить, что в юридической литературе не так много публикаций и работ, посвященных соглашению об обращения взыскания и данный инструмент ещё молод и в тоже время перспективен.

Анализ данного соглашения следует начать с того, что выводы, сделанные ранее находят своё подтверждение в законодательстве. А именно в п. 1. ч. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке», установлено, что: «Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если: предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке» [1]. Исходя из анализа данной статьи, мы можем выделить три составляющих. Первое это необходимость закрепления условия внесудебного порядка обращении в либо в самом договоре ипотеки, либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, а если права удостоверены закладной, то в закладной. Интересным видится, что в ФЗ «Об ипотеке» отсутствует отдельная норма или в принципе целое положение, которое бы конкретизировала или поясняла про данное соглашение. Соответствующее соглашение рассматривается в связке с договором ипотеки (как способом обеспечения исполнения основного обязательства) или с основным обязательством, как включённая в него составная часть. В данной ситуации следует быть осмотрительными и не путать данное соглашение с соглашением о порядке реализации предмета ипотеки уже после обращения на него взыскания. Напротив, же в ст. 348 ГК РФ прямо оговаривается о таком соглашении как отдельном документе, заключенном между залогодателем и залогодержателем [2]. Второе это субъектный состав. Законодательное ограничение, в котором устанавливается запрет на заключение данного соглашения до возникновения соответствующих оснований видится гарантом защиты государством интересов залогодателя-гражданина вступающего более уязвимой стороной в ипотечных правоотношениях. Третий нюанс — это момент времени после которого есть возможность заключить данное соглашение. Хоть основаниям обращения взыскания и посвящена ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», целесообразным будет исходить из обратного, а именно обратить внимание на ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» устанавливающего основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Законодателем введены критерии, которые позволяют более точно определить при каких обстоятельствах данный механизм подлежит запуску. Таковыми критериями являются сумма неисполненного обязательства, составляющая не менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, не менее трех месяцев. Одновременное соблюдение данных условий является «спусковым механизмом», который при наличии достижения согласия между сторонами предоставляет возможность заключить данное соглашение.

Данное соглашение в юридической литературе рассматривается как один из видов гражданского договора. Данные выводы нашли своё подтверждение и в судебной практике. Президиум ВАС РФ указывал, что: «Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон» [3]. Исходя из этого выделяют следующие существенные признаки данного договора: предмет, способ реализации, стоимость (начальная продажная цена) [4]. С точки зрения предмета самым рациональным будет обратиться к основному обязательству путём его перенесения с указанием уникального идентификационного кадастрового номера. Согласно ст. 59 «ФЗ Об ипотеке» реализация заложенного имущества проводится в форме открытого аукциона. Принимая во внимание критерий субъектного состава не применимо положение об оставление предмета ипотеки по соглашению сторон за залогодержателем по ст. 59.1 ФЗ «Об ипотеке». Прямой запрет установлен в п. 2-3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке». С данными выводами также соглашается Токаева Р.А., указывая, что: «применение указанного способа реализации заложенного имущества ограничено субъектным составом» [5]. Законом ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено исключение при котором данное ограничение можно обойти, а именно в п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», в котором указано, что в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество. Начальная продажная устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика. Интересным видится, что в данной ситуации у сторон нет возможности обойтись без привлечения сведущего лица в виде оценщика. В пп. 10 п. 3 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке» закреплено императивное правило о привлечении оценщика если оценка недвижимого имущества в договоре ипотеки составляет более чем пятьсот тысяч рублей.  Представить недвижимость менее 500 тыс. рублей довольно трудно, если только им не является какой-либо гараж или машино-место, но ликвидность данных объектов вызывает сомнение. Если стороны не достигли согласия по данным существенным условиям это влечёт незаключенность данного соглашения по ст. 432 ГК РФ. Такой же позиции придерживается судебная практика, указывая на необходимость включать в такое соглашение способ обращения взыскания на заложенное имущество, продажную цену имущества и другие условия, позволяющие бесспорно установить волю сторон на внесудебный порядок обращения взыскания имущества [6].

Необходимо также отдельно остановиться на форме данного соглашения. По п. 5 ст. 349 ГК РФ: «Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества». Если говорить про договор ипотеки, то законодателем по п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрена простая письменную форма. Учитывая, что в большинстве случае ипотека обеспечивает договор займа или кредитный договор необходимо обратиться к статьям посвящённым их формам. Статьи 808 и 820, про форму договора займа и кредитного договора, также устанавливают простую письменную форму этих договоров, под угрозой его ничтожности [7]. Но в данной ситуации было бы опрометчиво искать ответ только в гражданском кодексе и ФЗ «Об ипотеке». Если залогодержатель отказывается в добровольном порядке исполнить соглашение в дело вступает нотариус. Как установлено в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10: «В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (в частности, отказа залогодателя передать залогодержателю либо указанному им третьему лицу заложенное движимое имущество для его последующей реализации), залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы законодательства о нотариате), в целях изъятия заложенного имущества и (или) его принудительной реализации либо его передачи взыскателю (часть 1.1 статьи 69 Федерального закона "Об исполнительном производстве")» [8]. Для совершения исполнительной надписи нотариусу необходимо предоставить определённый перечень документов, установленных ст. 94.1 в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» [9]. Из анализа данной нормы становится понятно, что необходимы нотариально удостоверенные договоры как кредитного или займа (если мы рассматриваем их), так и договора ипотеки. Исключением не будет являться и закладная, так как по ч. 3 данной статьи в случае, если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной, залогодержатель представляет нотариусу нотариально удостоверенный договор об ипотеке, содержащий условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Следовательно, закладная заключенная в простой письменной форме не может быть использована по назначению, пока не будут предоставлены нотариально установленные договоры, из которых вытекает правоотношение. Таким образом необходимо все договоры, а также соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания удостоверять нотариально, для того, чтобы в дальнейшем всецело реализовать те правомочия, которые в нём закреплены.

Поводя выводы можно отметить, что соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является одним из видов гражданского правового договора со всеми вытекающими. Для его большей надёжности и непоколебимости правильным видится установить в ФЗ «Об ипотеке» его обязательную нотариальную форму.

 

 

Список литературы

  1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102 – ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51 – ФЗ (ред. 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
  3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" // "Вестник ВАС РФ". N 7. 2005.
  4. Нетишинская Л.Ю., Колесникова В.А., Гергедава Я.Б. К вопросу о правовой природе соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке // Проблемы экономики и юридической практики. 2017. №6. С. 154-155.
  5. ТокаеваР.А. Оставление залогодержателем предмета залога за собой как способ реализации заложенного имущества // Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство". 2013. N 6. С. 30-37.
  6. Постановление ФАС Поволжского округа от 26 декабря 2013 г. N Ф06-1076/13 по делу N А55-9002/2013 // СПС «Гарант».
  7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.
  8. Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" // «Вестник ВАС РФ». 2011 г. N 4.
  9. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020) // "Российская газета", N 49, 13.03.1993.