ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА УФА

REAL ESTATE EVALUATION

Провести оценку имущества означает установить его рыночную стоимость на определенную дату. Процедура проведения оценки во многих случаях типовая и выполняется в определенной последовательности.

Порядок проведения оценки. После поступления запроса на услуги по оценке имущества между представителем оценочной компании Заказчиком проводятся предварительные переговоры, в ходе которых определяются: объект оценки; цель оценки; вид определяемой стоимости; сроки выполнения работ; наличие необходимой информации; стоимость услуг; процедура оценки.

По результатам предварительных переговоров заключается договор на оценку, в котором указываются стоимость, сроки выполнения заказа, порядок взаиморасчетов и список процедур оценки.

Далее, в случае необходимости, эксперт производит осмотр оцениваемой собственности, собирает недостающую для выполнения работ информацию, привлекает специалистов для проведения технических испытаний, инструментальных исследований.

Проведение оценки можно разбить на следующие этапы:

  1. Проведение интервью с Заказчиком.
  2. Определение цели оценки и вида определяемой стоимости.
  3. Проведение сбора необходимой информации об оцениваемом объекте.
  4. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком.
  5. Выбор возможных подходов, методов и процедур оценки.
  6. Расчет стоимости объекта оценки выбранными подходами и методами оценки.
  7. Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта оценки.
  8. Составление отчета по результатам проведенных расчетов стоимости.
  9. Оформление отчета в соответствии с утвержденными стандартами оценки.

По мере получения требуемых сведений эксперт выполняет оценку имущества и составляет отчет об оценке, содержащий описание используемых методик, подробный расчет стоимости, сведения о квалификации ответственных исполнителей и опыте их профессиональной деятельности.

В завершении проведения процедуры оценки и других оценочных работ отчет направляется Заказчику на согласование на срок до трех дней. В случае отсутствия разногласий между Заказчиком и Исполнителем подписывается Акт сдачи-приемки.

Любую цифру, которую пишет оценщик – он обязан обосновать. Стоимость, выданная оценщиком – это результат математических вычислений. Мы не можем написать «что-то там в расчетах непонятное – получили стоимость 25». Если посмотреть на все изменения в законе об оценочной деятельности можно проследить то, что со временем, требования к методам расчетов и самое главное, к исходной информации, ужесточаются.

Все корректировки, которые приводятся в отчете, должны быть обоснованы. Причем, обоснованы не просто «мы так считаем», а получить размер корректировки методом математических расчетов или сослаться на авторитетный источник.

Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор…» Это означает, что если оценщик дал стоимость, которая ниже или выше рыночной, то он причинил ущерб. А этот ущерб возмещается за счет имущества оценщиков, т.е. оценщик отвечает всем своим имуществом за подобные завышения или занижения стоимости оценки.

Таким образом, оценка имущества – сложная работа, требующая от обеих сторон (оценщика и заказчика) внимательности, ответственного подхода к делу. Так же ответственность оценщика не просто абстрактные понятия, а законодательно установленные требования.

Literatura

  1. Federal'nyj zakon «Ob ocenochnoj dejatel'nosti v Rossijskoj Federacii» № 135 ot 29 ijulja 1998 g. (s izmenenijami i dopolnenijami)
  2. Kapranova E. M., Bulavko O. V. Opredelenie inyh vidov stoimosti nedvizhimogo imushhestva // Problemy i perspektivy jekonomiki i upravlenija: materialy IV Mezhdunar. nauch. konf. (g. Sankt-Peterburg, dekabr' 2015 g.). — SPb.: Svoe izdatel'stvo, 2015. — S. 39-41.
  3. Matycina N. P., Grishhenko N. V., Goncherova N. P. Jekonomicheskaja ocenka nedvizhimosti // Molodoj uchenyj. — 2015. — №7.3. — S. 44-47.
  4. Shirshikova L. A., Hudoroshkova M. A. Znachimost' ocenki velichiny zalogovoj stoimosti pri ipotechnom kreditovanii // Molodoj uchenyj. — 2015. — №21. — S. 516-519.