ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

FEATURES OF STATE REGISTRATION OF RIGHTS TO RESIDENTIAL PREMISES

В литературе понятие жилого помещения было и остаётся дискуссионной категорией. Так, по мнению Титова А.А., к жилым помещениям можно отнести жилой дом, отдельную квартиру, часть жилого дама или квартиры [1, с.83]. Право на жилые помещения и квартиры, возникновение, ограничение, переход и прекращение таких прав, подлежит обязательной государственной регистрации наряду с иными объектами недвижимости [2, с.210].  Право собственности на жилое помещение может возникнуть по различным основаниям (договор приватизации, дарение, купля-продажа, наследование, новая постройка). Вообще, в законодательстве под жилым помещением понимается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом (то есть неразрывно связанное с землёй) и пригодное для постоянного проживания граждан. Другой видный деятель юридической науки П.В. Крашенинников видит жилое помещение как собирательное понятие, то есть вещи, составленные из нескольких соединенных между собой частей [3, с.25]. Некоторые авторы понимают под объектом жилищных правоотношений не само жилище, а благо, то есть право на жилище, возникшее на основе одного из вышеперечисленных способов, которое существует (реализовано во вне) в форме жилища [4, с.44]. Сам объект недвижимости имеет, также как и иные объекты недвижимости индивидуально-определённые особенности. К ним можно отнести: изолированность, недвижимый характер, пригодность для постоянного проживания. Исходя из содержания ряда нормативных актов, в том числе ГК РФ, в ст. 130 которого жилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости не зафиксировано, основным признаком жилого помещения, как и иных объектов недвижимости, можно выделить неразрывную связь с землёй, с учётом отсутствия реальной возможности перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба.

Как я уже говорил выше, государственная регистрация прав является неотъемлемой частью правового режима недвижимости в нашей стране. Особенности государственной регистрации объектов недвижимости связаны как раз с теми особенностями, которые связывают естественную среду с объектом материального мира - жилым помещением, с учётом физических характеристик жилого помещения. Наряду с этим, одной важной особенностью гражданского оборота жилых помещений является также и то, что с регистрацией прав, подлежит регистрации и само основание приобретения жилого помещения. Таким образом, регистрация сделки и регистрация права на жилое помещение, являются звеньями одной цепи в процедуре приобретения права на жилое помещение, однако влекут различные правовые последствия. В этой связи, приобретателю жилого помещения и предоставляется гарантия судебной защиты своего права собственности, которая в соответствии со ст. 165 ГК РФ призвана к понуждению лица к совершению регистрации права собственности на жилое помещение  и внесение сведений о такой регистрации в ЕГРН. Важную роль в процедуре регистрации играет государственный орган на это уполномоченный, поскольку, он проводит экспертизу представленных на регистрацию документов. Их соответствие требованиям закона, противоречивость с уже имеющимися в едином реестре сведениями и т.д. По результатам рассмотрения документов, орган регистрации совершает юридически значимое действие, создавая юридический - факт формирование соответствующей записи в реестре.  

В Российской Федерации регистрация прав на жилые помещения производится в следующем порядке:

- приём требуемых для процедуры регистрации документов уполномоченным органом и их порядковая регистрация в таком органе;

- правовая проверка поступивших документов, проверка законности сделки по приобретению жилого помещения;

- выявление отсутствия оснований для отказа в совершении регистрационных действий, а также проверка отсутствия противоречий в сведениях, содержащихся в ЕГРН с теми, которые содержаться в представленных документах;

- собственно внесение записи в ЕГРН при отсутствии оснований для отказа в регистрации;

- совершение соответствующих надписей на правоустанавливающих документах [5, с.39]. Ещё одной особенностью регистрации права на жилое помещение является то, что она производится в течение 10 рабочих дней со дня приёма заявления и документов, необходимых для такой регистрации, если иные сроки не установлены законом. В целом из сказанного следует, что законодательством в нашей стране определяется момент возникновения права собственности на жилое помещение, ограничение такого права, а также момент заключения сделки, дающей основание для регистрации жилого помещения [6, с. 37]. Важной особенностью регистрации жилых помещений является обязательность регистрации обременений такого жилого помещения (ипотека).

 Важность такой категории недвижимого имущества как жилые помещения, безусловно, накладывает отпечаток на оборотоспособность такого имущества, и как следствие его значительную стоимость. При таких обстоятельствах не удивительно, что зачастую, объектом залога ипотеки, является именно недвижимое имущество – жилое помещение. Отсюда следует, что неотъемлемой частью приобретения права собственности на жилое помещение, остаётся информация об обременениях приобретаемого жилья. Особенностью государственной регистрации ипотеки, является то, что возникновение обременения ипотекой, возможно лишь на объект недвижимости, права на который ранее уже возникли, то есть он был учтён в качестве объекта недвижимости. В соответствии с правилами регистрации обременений, учёт в ЕГРН обременений жилого помещения, учитывается по месту нахождения недвижимого имущества по заявлению залогодателя и залогодержателя. Ипотека подлежит государственной регистрации, как в части самого договора ипотеки, так и обременения в виде ипотеки. Эти два разных, хотя и взаимосвязанных между собой договора, подлежат регистрации на основании заявлений от залогодержателя и залогодателя и предоставляются в Росреестр вместе с иными прилагаемыми к ним, в соответствии с законом, документами. Такие документы не должны противоречить предъявляемым к ним требованиям, в том числе общепринятым правилам русского языка. После получения заявления о регистрации ипотеки, регистратор вносит об этом запись в книгу учёта таких заявлений, после чего, в течение месяца производит соответствующую регистрацию. Собственно процедура регистрации сводится к внесению соответствующей записи в реестр сведений об обременениях, при этом днём регистрации является день внесения записи в реестр. К основаниям отказа в регистрации относятся следующие обстоятельства: характер заявленного права не требует государственной регистрации, обращение за регистрацией произведено не надлежащим лицом, документы не соответствуют предъявляемым к ним требованиям, основания возникновения права признаны не действительными в установленном порядке, отсутствие полномочий у владельца объекта на распоряжение предметом ипотеки и иными связанными с таким предметом правами, в документах дающих право на объект ипотеки, отсутствуют сведения об обременениях (отсутствие специально прописанного пункта о наличии либо отсутствии таковых), у распорядителя отсутствует право на объект недвижимости.  Следует отметить, что ипотекой, называется не только имущество, которое находится в пользовании человека на момент её оформления, сюда также можно отнести и целевое кредитование на приобретение жилья или средства, выделенные для строительства жилья.

Список литературы:

  1. Бахитова Д.Ф. Правовые проблемы укрепления Российской государственности Редакторы Б. Л. Хаскельберг, В. М. Лебедев, Г. Л. Осокина; Томский государственный университет. Томск, 2009. – 86 с. URL:https://elibrary.ru/item.asp?id=22291597;
  2. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд. перераб. и доп. / П.В. Крашенинников. М.: Статут. 2012. – 341 с.;
  3. Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения/П.В. Макеев//Семейное и жилищное право, 2012. №6. - 72 c.;
  4. Титов А.А. Комментарии к Жилищному кодексу Российской Федерации: пост. коммент. с исп. законодательства субъектов РФ и новейш. суд. практики 9 изд., перераб. и доп./А.А. Титов. М.: Юрайт, 2012. - 289 с.;
  5. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.- 286 с.;
  6. Шульдайс А.В. Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора купли-продажи жилого помещения Ru.2016. № 1.–59с.URL:https://elibrary.ru/item.asp?id=26746971;