ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ ЗАДОЛЖЕННОСТИ С КОНТРАГЕНТАМИ ПО АРЕНДНЫМ ОТНОШЕНИЯМ

На сегодняшний день аренда недвижимого имущества является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений, тем самым играет важную роль в развитии бизнеса.

При заключении договора аренды недвижимого имущества и его согласовании, важным аспектом являются условия порядка расчета.

Правовое регулирование арендных отношений недвижимого имущества имеет отличительный характер. Тем самым, ведение бухгалтерского учета в данной сфере деятельности необходимо уделить должное внимание и рассматривать отдельно от общей методики ведения учета других отраслей. Ведение учета арендных отношений в Российской Федерации не предусматривал специальных правил и определялся в рамках договора, заключенный между арендатором и арендодателем. Однако, в 2018 году Министерством Финансов РФ был утвержден ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», применение которого наступит в 2022 году.

В данном Федеральном стандарте наблюдаются кардинальные изменения бухгалтерского учета аренды, которые максимально схожи с особенностями ведения и отражения бухгалтерского учета в международной практике. В стандарте содержатся новые определения, существенно не привычные для российской системы бухгалтерского учета.

Стандарт применяется только в отношении к тем договорам, в которых указан срок аренды.

Изменения коснулись величины задолженности по аренде. Аренда классифицируется по экономическим выгодам и рискам.

Таблица 1

Классификация аренды по экономическим выгодам и рискам

http://meridian-journal.ru/uploads/1827-1.PNG

 

При операционной аренде, арендодатель признает доходы равномерно при соблюдении условий:

  • срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды может использоваться;
  • предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
  • на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
  • прочие обстоятельства, говорящие о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель [1]

В состав арендных платежей включены платежи:

  • определенные в твердой сумме платежи арендатора, исчисленные исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей, вносимые в установленные сроки;
  • переменные платежи, определяющиеся определенным арендным процентом на дату предоставления предмета аренды;
  • справедливая стоимость иного встречного предоставления, определенная на дату предоставления предмета аренды (определяется согласно МСФО 16 «Аренда») [2];
  • платежи, связанные с продлением или сокращением срока аренды, установленные договором аренды, когда такое изменение учитывается при расчете срока аренды;
  • платежи, связанные с правом выкупа предмета аренды арендатором, в случае, когда арендатор намерен воспользоваться таким правом;
  • суммы, подлежащие оплате (получению) в связи с гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды [1]

Так же, в ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» говорится о требовании применять ставку дисконтирования при расчете приведенной стоимости арендных платежей.  В случае, если ставку дисконтирования невозможно определить, арендатор принимает решение о привлечении заемных средств на срок, сопоставимый со сроком аренды.

Основные требования российских и международных стандартов к учету аренды в отношении определения величины у арендатора и арендодателя представлены в Таблице 2.

Таблица 2

Отличительная характеристика ведения учета арендных отношений согласно  ФСБУ и МСФО

Операция

МСФО 16 «Аренда»

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»

У арендатора

1. Первоначальная оценка актива

По фактической стоимости

По первоначальной стоимости

2.

Обязательство по аренде

По приведенной стоимости арендных платежей

По приведенной стоимости арендных платежей

3.

Последующая оценка актива

1) по первоначальной стоимости за вычетом амортизации и накопленных убытков;

2) по переоцененной стоимости тогда,  когда актив относится к группе основных средств;

3) по справедливой стоимости тогда, когда актив относится к инвестиционной недвижимости.

1) по фактической стоимости тогда, когда пользование активом рассматривается в связи с изменением условий договора;

2)  по переоцененной стоимости тогда,  когда актив относится к группе основных средств;

3)  по справедливой стоимости тогда, когда актив относится к инвестиционной недвижимости.

У арендодателя

1. Первоначальная оценка актива в виде дебиторской задолженности

Сумма, равная чистым инвестициям в аренду

Отсутствует

2. Инвестиции в аренду

Отсутствует

Чистая стоимость инвестиций определяется путем дисконтирования их валовой стоимости с использованием процентной ставки.

3. Последующая оценка инвестиций в аренду

Чистые инвестиции применяются в соответствии с требованиями в отношении обесценения, регламентированные в МСФО 9

Чистая стоимость инвестиций применяются в соответствии с требованиями в отношении обесценения, регламентированные в Международных стандартах финансовой отчетности

4. Отражение учета дохода

Распределение дохода происходит линейным методом

Распределение дохода происходит равномерно

5. Отражение учета расхода

1) затраты, понесенные при получении дохода от аренды;

2) затраты на амортизацию;

3) первоначальные затраты, понесенные при согласовании условий договора операционной аренды.

Отсутствует, но дано указание на то, что доходные вложения в материальные ценности  учитываются в порядке, предусмотренном для учета, схожих основных средств.

Источник: [4]

В результате применения нового стандарта, следует детально изучить  все изменения условий при заключении договоров между арендаторами и арендодателями. Данный стандарт требует существенных изменений учетной политики для каждого экономического субъекта применительно к договорам аренды.[3] Безусловно, необходим период для организаций, обуславливающий плавный переход для обязательного  применения ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Организации вправе принять решение,  с какого года данный стандарт будет досрочно применим в отношении бухгалтерской (финансовой) отчетности.

 

Использованные источники:

  1. Приказ Минфина России N 208н от 16.10.2018 «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314504/
  2. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда" (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н) (ред. от 16.09.2019) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314504/
  3. Рекомендация Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25» [Электронный ресурс]. URL: http://bmcenter.ru/Files/R-KpR-Pervoye_primeneniye_FSBU_25_Arenda
  4. Алексеева Г.И. «Учет аренды в условиях стандартизации бухгалтерского учета и финансовой отчетности» // Международный бухгалтерский учет.-2018 г.-Т.21, №4, - С.425- 465