СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

Традиционно используемые методы оценки стоимости земельных участков, положенных в основу ныне действующих нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, имеют следующие недостатки. Во-первых, в условиях слабого развития рынка земли, работа эксперта осложнена проблемой сбора достоверной информации о сделках с аналогичными объектами. Во-вторых, представленные методы не являются универсальными, т.е. применение одного и того же метода невозможно в условиях оценки земель с различным целевым назначением, различными физическими характеристиками и т.д.

Ввиду вышесказанного нами предлагается альтернативная методика оценки рыночной стоимости земельных участков в поселениях, отличительной особенностью которой является использование комплекса вышеописанных методик с учетом целевого назначения земельного участка.

Методика позволяет определить рыночную стоимость земельных участков поселений исходя, из функционального использования, при этом расчет стоимости той или иной категории земель основан на определенном наборе адаптированных для российской практики методов оценки.

Алгоритм расчета рыночной стоимости земель поселений, приведенный в данной методике, разработан с учетом следующих требований:

1.                 Осуществляется сбор и обработка: правоустанавливающих документов; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

2.                 Анализируется рынок, к которому относится объект оценки, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывается их выбор.

3.                 Осуществляются необходимые расчеты рыночной стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков).

4.                 Осуществляется использование затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке или дается полное объяснение об отказе от того или иного подхода.

5.                 Итоговая величина стоимости объекта оценки, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

На практике, в процессе рыночной оценки земельных участков оценщик сталкивается, во-первых, с проблемой доступа к необходимой информации, о чем уже не раз говорилось, а, во-вторых, с проблемой выбора наиболее приемлемого метода расчета стоимости. Последние тенденции развития рынка недвижимости свидетельствуют о постепенном развитии информационной базы. Но это вопрос «ближайшего» будущего, а в настоящее время возрастает необходимость в рыночной оценке земельных участков, связанная в большей мере с высокими темпами строительства и притоком капитала из других регионов. Такая постановка проблемы требует от нас принятия мер по разработке адаптированных к региональному рынку методических схем, направленных, в первую очередь, на решение рассмотренных выше вопросов.

Для проведения необходимых расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости: данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемых физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов); данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями; данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду; информация о стоимости продажи прав аренды; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Источниками получения указанной информации являются информационные бюллетени риэлтерских и оценочных фирм, средства массовой информации, ресурсы сети Интернет и т.п.

Следует акцентировать внимание на том факте, что из всех вышеперечисленных источников эксперт получит информацию только по экспозиционным объектам, т.е. еще не проданным. В этом случае определяемая в результате сбора информации цена не может являться рыночной, так как отражает только цену предложения. Следовательно и рассчитанная на базе данной цены величина стоимости оцениваемого объекта тоже нерыночная. Логично предположить, что специалист при расчетах должен придерживаться данных по уже совершенным сделкам относительно даты оценки, но такая информация доступна только государственным органам, регулирующим земельные и имущественные отношения

Рисунок 1 – Алгоритм процесса сбора и анализа информации в процессе

рыночной оценки земельных ресурсов поселений

Рыночная стоимость (PC) по отношению к цене предложения (ЦП) может быть равной либо меньше, т.е. PC ЦП. На самом деле, из перечисленных двух вариантов наиболее предпочтителен первый. Это связано с тем, что, во-первых, земля поселений как ресурс ограничена, а, во-вторых, крупные города исследуемого региона имеют сравнительно высокую плотность населения, которая с каждым годом растет. Создается ситуация, когда потенциальный спрос растет при неизменном предложении, и при таких условиях благоразумный продавец не будет стремиться снижать цену на рынке. Таким образом, принимая во внимание вышеизложенные доводы, в дальнейшем предполагаем, что РЦ = ЦП.

После сбора и обработки информации по сделкам купли-продажи, анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. завершения аналитической составляющей процесса оценки, наступает очередь расчетной части. Расчетную составляющую нами предлагается разделить на три этапа:

-                   выбор базиса оценки;

-                   выбор методики оценки;

-                   определение степени влияния базиса на расчетную величину

-                   рыночной стоимости.

Па основе проведенного анализа и обобщений, используя идеи трехмерного представления пространства оценки, сформируем следующее унифицированное представление системы базисов оценки. Система базисов оценки - это сопоставимая стоимость, прогнозируемый будущий доход, стоимость затрат на воссоздание, нормативная стоимость. Предложенная нами система базисов позволяет сформировать и эффективно использовать упорядоченную последовательность правил выбора базисов:

Пi = (П1 П2, П3), где Ц - правила выбора базисов оценки.

Формирование и обоснованное применение правил выбора базиса оценки составляет один из важнейших компонентов концепции оценки. Рассмотрим логику в последовательности применения правил П1 — П3.

Правило П1 устанавливает выбор базиса оценки, а с ним и методов рыночной оценки на основе аналоговой стоимости. Другими словами, нам необходимо обращаться к базе данных по сделкам купли-продажи объектов аналогов. По этой причине данное правило включает следующий набор требований:

-                   в базе данных о произведенных сделках купли-продажи имеются объекты аналогичного типа;

-                   имеется достаточно времени для компетентного поиска и сравнения данных.

Если названные условия соблюдены, то используется сопоставимая стоимость. В случае невыполнения хотя бы одного из этих условий снижается степень влияния полученных результатов на дальнейшее согласование рыночной стоимости.

Таким образом, логика правила П1 имеет следующий вид:

 если А=1 и Т=1

, если А=0 или Т=0

где  - рыночная стоимость земельного участка;

 - сопоставимая стоимость;

А - наличие (отсутствие) в базе данных информации по сделкам с аналогичными объектами: А = 1 (А = 0);

Т - достаточность (недостаточность) времени для поисков и сравнения: Т = 1 (Т = 0),

Правило П2 вступает в действие по результатам проверки и установления факта невыполнимости условий первого правила. В результате за рамки использования нами уже выведен базис, основанный на сравнительном подходе.

В основе содержания правила П2 лежит определение факта, является ли будущее использование оцениваемого объекта коммерческим, т.е. будет ли его эксплуатация приносить доход. При возможности коммерческого использования объекта базисом рыночной оценки будет величина прогнозируемого будущего дохода, в ином случае базис выбирается но правилу П3.

Таким образом, логика правила П2 имеет следующий вид:

, если К=1

, если К=0

где  - величина прогнозируемого будущего дохода;

К - признак коммерческого использования объекта оценки.

Правило П3 вступает в силу после определения неправомерности использования обоих предыдущих правил. В широком смысле, данное обстоятельство характеризует ситуацию в определенных сегментах рынка земли на начальном этапе своего развития, когда операции с землей производятся очень редко и информация по ним недоступна. Па сегодняшний день к таким сегментам можно отнести земли коммунального хозяйства, земли культурно-развлекательного использования и т.п. При такой ситуации оценщик может опираться только на оставшиеся два базиса: базис нормативной стоимости и базис стоимости затрат на воссоздание.

Сущность правила П3 заключается в определении возможности рассчитать наиболее точно стоимость затрат на воссоздание аналогичного по своим характеристикам объекта. При физической возможности данного расчета за базис принимается стоимость затрат на воссоздание, в противном случае базисом выступает нормативная стоимость.

Таким образом, логика правила П3 имеет следующий вид:

, если З=1,

, если З=0,

где  - стоимость затрат на воссоздание;

 - нормативная стоимость;

3 - признак возможности расчета затрат на воссоздание объекта оценки.

Последовательность и логику использования правил П1 – П3 можно проследить на блок-схеме (рис.2). Заметим при этом, что в целом данному процессу предшествует идентификация оцениваемого земельного участка, вида и условия его использования.

После определения базиса оценки процесс осуществляется в направлении выбора конкретного метода рыночной оценки земель из множества используемых, которые были детально рассмотрены во второй главе данного диссертационного исследования.

Рисунок 2 - Схема определения методики оценки рыночной стоимости

земельного участка поселения

На заключительном этапе расчетной части процесса оценки производится расчет степени влияния того или иного базиса оценки на формирование итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Здесь нам следует определить влияющие на нее факторы.

В первую очередь, обратим внимание на базис - сопоставимая стоимость, методика которого дает наиболее достоверный результат. Но данный результат достигается при условии достаточного для расчетов числа сделок на определенном сегменте рынка.

Нормативное количество сопоставимых объектов при расчете сравнительным подходом в различных источниках колеблется от 5 до 15 объектов, в зависимости от степени сопоставимости и конкурентоспособности к оцениваемому объекту. Опрос экспертов показал, что степень влияния исследуемого базиса на согласование рыночной стоимости можно оценить в баллах. При этом 3 балла получает базис при количестве сопоставимых объектов, приближенном к нормативному значению, 1 балл – при недостаточном для объективной оценки количестве сопоставимых объектов.

Для определения количества сопоставимых объектов, соответствующих 1, 2, 3 баллам, было опрошено 15 независимых экспертов. В результате была получена следующая балльная оценка (табл.1):

Таблица 1 – Балльная оценка количества сопоставимых объектов для оценки рыночной стоимости земельного участка.

Количество сопоставимых

объектов

Баллы (к)

Интерпретация результата

15-6

3

Результат точно определяет

реальную ситуацию на сегменте рынка

5-3

2

Результат объективен и доказуем

2-1

1

Результат дает необъективную

оценку

 

Перейдем к рассмотрению базиса - прогнозируемый будущий доход.

Методы доходного подхода основываются на рыночной информации по арендным ставкам аналогичных земельных участков и улучшениям, находящимся на них. Таким образом, по аналогии с уже рассмотренным ранее базисом выведем следующий фактор, значение которого будет влиять на согласование результата - количество установленных фактов сдачи в аренду аналогичных земельных участков и их улучшений. При этом балльная оценка будет производиться по уже описанному принципу (табл.2):

Таблица 2 – Балльная оценка информационной базы по сделкам сдачи в аренду сопоставимых земельных участков для оценки рыночной стоимости земельного участка

Количество фактов сдачи в аренду

Баллы (т)

Интерпретация результата

10-6

3

Результат точно определяет

реальную ситуацию на сегменте рынка

5-3

2

Результат объективен и доказуем

2-0*

1

Результат дает необъективную оценку

Проведя балльную оценку факторов, определяющих степень влияния сравнительного и доходного подхода на итоговую величину рыночной стоимости, определим количественные показатели данного влияния по формуле:

 

где  – коэффициент, учитывающий степень влияния сопоставимой стоимости;

 – коэффициент, учитывающий степень влияния величины будущего дохода.

Представленная модель функционирует при выполнении условий правил П1 и П2 выбора базиса оценки. В противном случае в процесс оценки включается правило П3, и формула будет выглядеть следующим образом:

где  – коэффициент, учитывающий степень влияния стоимости затрат на воссоздание;

 – коэффициент, учитывающий степень влияния нормативной стоимости.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка поселений будет определяться по формуле:

где  – расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;

 – сопоставимая стоимость земельного участка, рассчитанная методикой сравнительного подхода;

 – стоимость будущей прибыли земельного участка, рассчитанная методикой доходного подхода;

 – стоимость затрат на воссоздание земельного участка, рассчитанная методикой затратного подхода;

 – нормативная стоимость земельного участка.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

Во-первых, сформулированная концепция методики оценки рыночной стоимости в полной мере распространяется на все категории земель поселений, где она возможна и необходима.

Во-вторых, в настоящее время в практике оценки находят применение самые различные методы, которые опираются на мощный математический инструментарий. Предлагаемая нами методика опирается на уже апробированные и адаптированные методы расчета рыночной стоимости. Мы исходим из того, что любой, даже самый совершенный математический метод ограничен.

 

Литература

1. Беляева А.В., Гребенюк Е.А. Построение моделей массовой оценки объектов недвижимости с учетом пространственной зависимости // Проблемы управления. – 2014. – № 1. – С. 45–52.

2.    Вессели, Р. Массовая оценка недвижимости – многофункциональный инструмент для стран в переходном периоде / Р. Вессели, А. Панкин // Налоговая оценка недвижимости и развитие институтов имущественного налогообложения : докл. междунар. конф. – Москва, 2005

3.    Шуравилин А.В., Бондарев Б.Е., Веселовская Л.Ф., Попов Н.А. Оценка стоимости земли и других объектов недвижимости для целей налогообложения и совершения сделок: Учеб. пособие. – М.: РУДН, 2008. – 234 с.: ил.