РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ КОЛИЧЕСТВЕННОГО УЧЕТА ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Стоимость земли непостоянна, она изменяется с течением времени. Периоды подъема цен на земельном рынке сменяются периодами спада и наоборот, т.е. цены на землю изменяются циклически.

Земельный рынок неоднороден, он состоит из земельных участков, принадлежащих разным категориям. Категория земли – значимый фактор, который напрямую влияет на ее стоимость.

В рамках каждой категории земель оценка земельных участков может варьироваться в зависимости от их разрешенного использования. Это использование определяет доход собственника земельного участка и, соответственно, его рыночную стоимость.

Необходимо заметить, что ценообразующие факторы в совокупности определяют ценность земельных участков населенных пунктов, рыночная цена которых связана с возможностью использования их свойств при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. В случае отсутствия учета какого-либо из значимых факторов, дальнейшая оценка не будет объективной, и ее результаты будут некорректны.

В связи с этим нами будет предложена методика количественного учета ценообразующих факторов влияющих на стоимость земельного участка, так же представлена шкала ранжирования типичных показателей факторов стоимости земли.

Методика количественного учёта факторов была разработана нами, в соответствии с широко изустным и широко применимым в различных сферах человеческой жизнедеятельности методом анализа иерархий.

Метод анализа иерархий представляет собой удобное средство учета экспертной информации для решения различных задач, в том числе для оценки земельных участков при условии дефицита рыночной информации, необходимой для использования статистических методов. Он не только позволяет выявить наиболее предпочтительное решение, но и посредством установления рейтингов количественно выразить степень предпочтительности.

При разработке методики нами  использовались результаты аналитических исследований экспертных оценок индексов рынка недвижимости РФ.

Предлагаемая нами методика основана на формировании перечня характеристик (параметров) кадастровой стоимости земель населенных пунктов, учитывающих в полной мере, специфику данных земель с точки зрения их вида разращённого использования – перечня типичных показателей фактора вида разращённого использования, а также на построении и дальнейшем использовании в расчетных моделях кадастровой стоимости, реализуемых методом прямого сравнения продаж – шкал их ранжирования – рейтинговых схем сравнения оцениваемых объектов и их аналогов, в соответствии с выбранным оценщиком перечнем типичных показателей фактора виды разращённого использования и балльной системой сравнения качества.

Далее схематично представлен алгоритм методики количественного учета факторов, влияющих на стоимость земельного участка (рис.).

http://meridian-journal.ru/uploads/1640-1.PNG

Рисунок – Схема алгоритма методики количественного учета факторов, влияющих на стоимость земельного участка

 

Разработка перечня типичных показателей фактора осуществляется в соответствии с методом экспертных оценок, широко используемым в практике оценки земельных участков в условиях ограниченности рыночных данных, необходимых для проведения земельно-оценочных работ.

Выделяют следующие основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, в том числе и на стоимость земельных участков, которые можно объединить в следующие группы:

– социальные и демографические особенности;

– общая экономическая ситуация;

– правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

– природные условия и окружающая среда;

– физические и качественные характеристики земельного участка;

– расположение земельного участка.

Для анализа были выделены следующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков:

– наличие построек на земельном участке (х1);

– транспортная доступность, т.е. удаленность от основных транспортных магистралей (х2);

– месторасположение земельных участков (категории престижности) (х3);

– форма земельный участков (х4);

– инженерное обеспечение земельных участков (х5);

– вид передаваемого права (х6).

Для возможности количественного учета факторов влияющих на стоимость земель населенных пунктов предлагается шкала ранжирования типичных показателей фактора. Баллы качества для данной шкалы распределяются следующим образом:

  1. При ранжировании фактора «Местоположение» применялась шкала качественных оценок 1–4. Для отдаленных районов количественная оценка составила 1, для районов средней удаленности – 2, для районов, прилегающих к центру, – 3, для центральных районов – 4.
  2. Фактор «Наличие построек» (подразумевается наличие ветхого жилья или объектов капитального строительства) имеет два качественных уровня: да и нет. Наличие построек подразумевает затраты на их ликвидацию. С позиции инвестора это отрицательный фактор. Если инвестор не будет нести затраты, то ставится оценка 4. Если затраты на снос составляют до 200 тыс. руб., то ставится оценка 3, затраты до 750 тыс. руб. – 2, более крупные затраты – 1.
  3. Транспортная доступность рассматривается с позиции удаленности от основных автомобильных дорог ввиду важности данного фактора для строительства коммерческой недвижимости. Было принято решение про ранжировать данный фактор следующим образом: размещение объекта на первой линии от основной автодороги района (микрорайона) – оценка 1, размещение объекта на второй линии или в глубине микрорайона – 0.
  4. Форма участка. Исходя из анализа предложений по продаже земельных участков, были выявлены основные формы земельных участков: прямоугольная (квадратная) и неправильная. Ввиду того что размещение коммерческих объектов не всегда удобно на участках, имеющих неправильную форму с позиции инвестора, было решено принять такую форму в качестве 0, квадратную или прямоугольную – в качестве 1.
  5. Инженерное обеспечение земельных участков. Отсутствие коммуникаций расценивается как 0, их наличие – 1.
  6. Вид передаваемого права: собственность и аренда (краткосрочная, среднесрочная, долгосрочная).

Далее рассмотрим коэффициенты перехода прав собственности в аренду (таблица 1)

Таблица 1 – Коэффициенты перехода прав собственности в аренду

Наименование

Значение

Примечание

Коэффициент перехода от прав собственности к долгосрочной аренде (49 лет)

0,95 (5 %)

-

Коэффициент перехода от прав долгосрочной аренды к среднесрочной аренде (15 лет)

0,82 (18 %)

Для аренды сроком от 15 до 50 лет включительно

Коэффициент перехода от прав собственности к краткосрочной аренде

0,77 (23 %)

Для аренды сроком от 5

до 15 лет включительно

При анализе данных таблице 1 и результатов экспертного опроса было принято решение присвоить собственности 4 балла, праву долгосрочной аренды – 3, среднесрочной – 2, краткосрочной – 1.

Использование шкалы ранжирования типичных показателей фактора в расчетной модели кадастровой стоимости, реализуемой методом прямого сравнения продаж, позволяет учесть те индивидуальные особенности оцениваемых объектов которые, оказывая существенное влияние на величину кадастровой стоимости, не находят своего отражения при проведении оценки земель.

В результате мониторинга было выделено 37 объектов города Ростова-на-Дону для количественного анализа факторов стоимости земли, представленных в таблице 2.

В качестве результирующего показателя было выбрано значение стоимости 1 м2 общей площади земельного участка. Таким образом, исчезает необходимость включать в число факторных переменных величину площади земельных участков.

Далее в представленной нами методике идет шаг сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами по шкале ранжирования типичных показателей фактора. В таблице 3 представлена информация о факторных переменных в количественном виде.

Заключительным этапом методики количественного учета факторов влияющих на стоимость земельных участков, является определение корректирующих коэффициентов аналогов по фактору.

Для установления тесноты связи рассчитывают линейный коэффициент корреляции по формуле 1:

http://meridian-journal.ru/uploads/1641-1.PNG

где r – линейный коэффициент корреляции; x – факторный признак; xy – среднее произведение признаков; x – среднее значение факторного признака; y – среднее значение результативного признака; y – результативный признак; Gx – стандартное отклонение x.

Таблица 2 – Количественный анализа факторов стоимости земли в                                г. Ростове-на-Дону

п/п

Адрес

Площадь, м2

Цена, млн руб.

Цена, руб.

за 1 м2

1

пер. 1-й беговой

3690

10

2710

2

ул. Архитиктурная

5200

12

2308

3

ул. Атласная

1515

25

16502

4

ул Вкрищагина

1000

9

1327

5

ул. Задонская

500

4

9000

6

ул. Каустина

2000

22

11000

7

ул. Карпатская

2400

14

5833

8

ул. Оганова

1500

14

9333

9

ул. Межевая

3000

28,5

9500

10

ул. Заводская

1400

12,9

9214

11

ул. Нижняя

6850

18

2628

12

пер. Краевой

1400

29

20714

13

ул. Юфимцева

7450

63

8456

14

ул. Филимоновская

9920

27

2722

15

пер. Литейный

2600

17

6238

16

ул. Победы

1800

20

11111

17

ул. Сарьяна

4100

16

3902

18

ул. Думенко

2240

32

14

19

ул. Петрашевского

2500

30

286

20

пер. Серова

4000

142

1200

21

ул. Новокубанская

2800

20

7143

22

ул. Черепахина

1450

2,1

1448

23

ул. Ясная

1940

20

10309

24

ул. Троллейбусная

950

10

10526

25

ул. Соловьиная

2000

41

20500

26

ул. Нансена

1580

18,7

11835

27

ул. Шеболдаева

1000

7

7000

28

ул. Варфоломеева

3000

28,5

9500

29

пер. Орджоникидзе

1650

12

7273

30

пер. Лазоревый

6700

12

1791

31

ул. Особенная

825

15

5848

32

ул. 8-я Канатная

10000

2

2424

33

ул. Омская

5000

33

3300

34

ул. Профинтерна

9400

27

5400

35

ул. Республиканская

3000

35

3723

36

ул. Тульская

800

30

10000

37

пер. Авиамоторный

1000

6,5

8125

 

 

 

Таблица 3 – Факторные признаки включенные в корреляцию

п/п

Постройки x1

Транспортная доступность x2

Место-положение, x3

Форма участка, x4

Коммуни-кации, x5

Вид права, x6

Результативный признак, Y

1

4

1

1

1

0

2

2710

2

4

1

3

0

0

4

2308

3

4

1

2

1

1

4

16502

4

4

1

1

1

1

4

1327

5

4

1

4

1

1

4

9000

6

4

0

2

1

1

4

11000

7

2

1

3

0

1

4

5833

8

4

0

2

1

1

4

9333

9

4

1

2

1

1

3

9500

10

4

0

3

1

1

4

9214

11

4

1

2

1

1

4

2628

12

4

0

1

1

1

4

20714

13

4

1

4

0

1

4

8456

14

4

0

2

1

1

4

2722

15

4

0

2

1

0

1

6238

16

4

0

1

1

1

4

11111

17

4

1

3

0

1

4

3902

18

4

0

1

1

0

3

14

19

4

0

3

1

1

4

286

20

4

1

3

1

1

4

1200

21

1

1

2

1

1

1

7143

22

4

1

2

1

0

1

1448

23

2

1

3

1

1

4

10309

24

4

0

4

1

1

4

10526

25

4

0

4

1

1

3

20500

26

4

0

1

1

1

4

11835

27

3

0

2

1

1

4

7000

28

4

1

3

1

1

4

9500

29

4

1

2

1

0

4

7273

30

4

1

1

1

1

4

1791

31

4

1

3

1

0

4

5848

32

4

0

2

1

1

4

2424

33

2

1

1

1

1

3

3300

34

4

1

2

1

0

2

5400

35

4

1

1

1

1

3

3723

36

4

0

4

1

1

4

10000

37

4

1

2

1

1

4

8125

 

Результаты расчетов коэффициентов парной корреляции представлены в виде матрицы коэффициентов парной корреляции (таблица 4).

 

 

Таблица 4 – Матрица коэффициента парной корреляции.

 

Y

Постройки x1

Транспортная доступность x2

Местоположение, x3

Форма участка, x4

Коммуникации,x5

Вид права, x6

y

1

0.059707

0.261800566

0.634973

-0.24315

0.578562

0.316459

x1

 

1

0.072104433

0.026925

-0.13029

0.167077

0.04623

x2

 

 

1

0.341208

-0.28748

0.101195

0.042096

x3

 

 

 

1

-0.34923

0.346991

0.236833

x4

 

 

 

 

1

0.028572

-0.18432

x5

 

 

 

 

 

1

0.436401

x6

 

 

 

 

 

 

1

 

Из приведенной выше матрицы видно, что на рыночную стоимость влияют такие факторы, как транспортная доступность (х2), местоположение (х3), форма участка (х4), обеспеченность коммуникациями (х5), вид передаваемого права (х6).

Из дальнейших расчетов можно исключить наличие построек (x1).

Рассчитывается коэффициент корреляции (R), который меняется от 0 до 1. Если он приближен к 1, это свидетельствует о сильной зависимости и влиянии признака на результативный показатель. Для отбора факторных признаков, влияющих на кадастровую стоимость, нужно проверить связь всех признаков с кадастровую стоимостью (она должна быть больше 0,21, т.е. должна наблюдаться умеренная связь) и определить, присутствует ликоллинеарность между признаками (т.е. парный коэффициент корреляции больше 0,8).

Точность, надежность результатов изучения корреляционной связи зависят от количества сопоставимых данных, число которых часто бывает ограниченным, поэтому для дальнейшего обоснования выбора факторов и включения их в модель необходимо рассчитать погрешность вычислений коэффициентов корреляции на основе критерия Стьюдента.

Расчетный t-критерий Стьюдента определяется по формуле 2:

где r – линейный коэффициент корреляции; mr – среднеквадратическая ошибка определения коэффициента корреляция.

Анализ коэффициентов корреляции приводится в таблице 5.

Таблица 5 – Анализ коэффициентов корреляции

Признак

Коэффициент корреляции

Среднеквадратическая ошибка

Расчетное значение критерия Стьюдента

Достоверность коэффициента корреляции

x1

0.26

0,163

1,5930

Недостоверен

x2

0.64

0,130

4,9277

Достоверен

x3

0.24

0,164

1,4626

Недостоверен

x4

0.58

0,138

4,2122

Достоверен

x5

0.32

0,160

1,9982

Достоверен

 

Расчетное значение коэффициента Стьюдента превышает табличное значение коэффициента Стьюдента (1,6883) по первому показателю. Следовательно, коэффициенты корреляции х3, х5, х6 достоверны и используются в дальнейших вычислениях. Коэффициенты корреляции х2 и х4 недостоверны и в дальнейших расчетах не используются.

Таким образом, по результатам проведенного исследования обоснования выбора факторов, было выявлено, что существенным образом на результаты оценки будут влиять такие факторы, как месторасположение земельных участков согласно зонированию и виду разрешенного использования (категории престижности) (х3), инженерное обеспечение земельных участков (х5), вид передаваемого права (х6). Эти факторы в дальнейшем будут использованы для построения модели комплексного оценивания справедливой кадастровой стоимости земельного участка с учетом мнений заинтересованных сторон.

Исходя из всего выше сказанного данное методическое обеспечение позволяет за счет количественного учета фактора, в расчетных моделях индивидуальной экспертной оценки кадастровой стоимости, реализуемых методом прямого сравнения продаж, учесть те индивидуальные особенности оцениваемых объектов и среды их расположения в разрезе фактора вид разращённого использования, которые, оказывая существенное влияние на величину кадастровой стоимости, не находят своего отражения при проведении оценки земель.

В условиях существования значительной неоднородности экономического и социального развития, природных условий, уровня экологического состояния территорий, региональной правовой базы состав факторов кадастровой стоимости и их значимость для разных городов России различны. Поэтому на уровне города необходимо определять факторы, значимость которых высока для рассматриваемого населенного пункта. В настоящее время, выбор состава факторов стоимости осуществляется оценщиком, проводящим работы по оценке земель, самостоятельно и, соответственно, субъективно. Однако определение состава ценообразующих факторов является неотъемлемым и важным этапом проведения ГКО земель населенных пунктов для любого вида разрешенного использования, поскольку от него зависит дальнейшая корректность результатов оценки.

Разработанная методика позволяет устранить вышеуказанные недостатки. Это предоставило возможность, во-первых, повысить экономическую эффективность метода за счет использования и сохранения контингента экспертов без их повторного анкетирования в случае выявления несогласованных матриц ответов; во-вторых, получать корректные результаты оценки, используя несогласованные оценки путем уравнивания полученных результатов; в-третьих, выполнять анализ исходной матрицы ответов экспертов, выявлять и устранять ошибочные элементы матриц при их наличии.

Литература

  1. Основы оценки стоимости недвижимости / А. С. Паламарчук, А. М. Белокрыс, В. С. Болдырев [и др.]. – М. : Междунар. акад. оценки и консалтинга, 2008. – 264 с.
  2. Севостьянов, А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А. В. Севостьянов. – М. : Академия, 2008. – 302 с.
  3. Шуравилин А.В., Бондарев Б.Е., Веселовская Л.Ф., Попов Н.А. Оценка стоимости земли и других объектов недвижимости для целей налогообложения и совершения сделок: Учеб. пособие. – М.: РУДН, 2008. –234 с.: ил.